Reconfiguration d'une maison de type Khrushchev : ce qui est possible et ce qui ne l'est pas

Version audio de l'article : Les maisons Khrushchev sont des immeubles à appartements construits dans l'Union soviétique entre la fin des années 1950 et le début des années 1980 dans le cadre d'une construction massive de logements visant à résoudre rapidement la crise du logement. Le nom de ces immeubles est lié à Nikita Khroutinev, le dirigeant de l'Union soviétique à l'époque, sous la direction duquel a été lancé le projet de construction massive de logements accessibles. Les maisons Khrushchev se distinguent par leur disposition modeste, leurs appartements compacts et des matériaux de construction peu coûteux.

Qu'est-ce que les maisons Khrushchev : histoire et caractéristiques

L'objectif principal de la construction de ces immeubles était d'assurer rapidement l'habitat à la population. Ces maisons étaient conçues comme une solution temporaire, mais beaucoup d'entre elles restent habitées et recherchées sur le marché immobilier.

Types de bâtiments Khrushchev :

• Maisons Khrushchev en panneaux — les plus répandues. Elles ont été construites à partir de panneaux en béton armé, ce qui a considérablement accéléré le processus de construction. Cependant, ces immeubles souffrent d'une mauvaise isolation thermique et acoustique.
• Maisons Khrushchev en brique — plus chaudes et durables. Leur prix était plus élevé, mais ces bâtiments conservent mieux la chaleur et ont une durée de vie plus longue.
• Maisons Khrushchev en blocs — une variante intermédiaire entre les maisons en panneaux et celles en brique. Elles ont été construites à partir de grands blocs en béton et présentent une certaine résistance, mais elles sont inférieures aux immeubles en brique en termes d'isolation thermique.

Types d'appartements dans les maisons Khrushchev : ce qu'il faut savoir

Les appartements dans les maisons Khrushchev ont plusieurs plans types, mais ils se distinguent par leur espace restreint. Dans ces immeubles, on retrouve des appartements à une pièce, deux pièces et trois pièces, chacun ayant ses particularités.

Caractéristiques principales des appartements :

• Cuisine réduite : la surface moyenne de la cuisine est de 5 à 6 mètres carrés, ce qui la rend peu pratique pour les familles.
• Plafonds bas : la hauteur des plafonds ne dépasse généralement pas 2,5 mètres, ce qui diminue visuellement l'espace.
• Salle de bain et toilette combinées : la salle de bain et la toilette sont souvent combinées, ce qui crée des inconvénients supplémentaires.
• Chambres passagères : dans certains plans, l'une des chambres est passagère, ce qui réduit la vie privée.
• Absence de rangements : l'espace de stockage est extrêmement limité, car les placards ou chambres à ranger sont presque absents.

Avantages et inconvénients des maisons Khrushchev

Malgré leurs inconvénients évidents, les maisons Khrushchev restent populaires grâce à plusieurs avantages.

Avantages :

• Prix abordable : les appartements dans les maisons Khrushchev coûtent moins cher que les nouveaux logements, ce qui les rend attrayants pour les acheteurs à budget limité.
• Bonne localisation : beaucoup de maisons Khrushchev se trouvent dans les quartiers centraux ou à proximité d'une infrastructure développée.
• Appartements avec des fenêtres de chaque côté : cela permet un bon éclairage naturel et une ventilation.

Inconvénients :

• Espace réduit : le principal problème est la surface restreinte des chambres et de la cuisine.
• Mauvaise isolation : dans les immeubles en panneaux, les problèmes d'isolation thermique et acoustique sont particulièrement fréquents.
• Usure physique : beaucoup de maisons Khrushchev ont plus de 50 ans, et elles nécessitent un gros chantier de rénovation.

Maintenant que nous avons compris ce que sont les maisons Khrushchev, passons à la question du réaménagement. Modifier la configuration intérieure d’un appartement peut considérablement améliorer sa fonctionnalité, mais il est important de respecter strictement les normes légales.

Aspect juridique du réaménagement

Le réaménagement consiste en un changement de configuration d’un appartement qui nécessite un accord obligatoire avec les autorités publiques. En 2024, le réaménagement est réglementé par le Code de la construction et de l'habitat russe (article 4) ainsi que par des actes subordonnés. La règle principale est que tout changement doit être approuvé par les autorités locales et ne doit pas altérer la structure du bâtiment ou nuire aux conditions de vie des autres locataires.

Qu'est-ce qui est permis ?

• Fusion de pièces (sauf la cuisine avec un gaz). Il est autorisé de démolir les cloisons non portantes entre les pièces. Par exemple, on peut fusionner le salon avec le couloir, mais il est interdit de démolir une paroi entre une cuisine avec un four à gaz et une zone résidentielle.
• Déplacement des portes. On peut déplacer les portes dans les murs non portants, à condition que cela n’empêche pas l’accès aux autres pièces.
• Fusion de la salle de bain et du WC. Cette pratique est populaire, permettant d'utiliser l'espace de manière plus rationnelle.

Qu'est-ce qui est interdit ?

• Démolir une cloison entre la cuisine avec un four à gaz et les pièces résidentielles. Dans les maisons Khrushchev, le gaz est souvent utilisé, et selon les normes de sécurité, la paroi entre la cuisine et une pièce résidentielle doit être conservée.
• Modifier les structures portantes. La démolition ou la détérioration des murs portants est strictement interdite, car cela peut compromettre l'intégrité de l'édifice.
• Modifier les systèmes de ventilation et d'ingénierie. Il est interdit de fermer les canaux de ventilation, les collecteurs ou les chambres.

Étapes de l'approbation à suivre :

1. Conclusion technique d'un expert confirmant la sécurité des modifications.
2. Projet de réaménagement d'un architecte ou d’un ingénieur.
3. Approbation par l'inspection de logement et les autorités locales.

Exemples de réaménagements réussis et infructueux

Exemples réussis :

• Déplacement d'une porte. Le déplacement de la porte peut améliorer la disposition et rendre l'appartement plus pratique, par exemple en agrandissant le couloir ou en libérant de l’espace.
• Fusion de la salle de bain et du WC. Cette pratique courante permet d'installer une installation sanitaire moderne et d’agrandir l'espace.
• Remplacement d’un four à gaz par un four électrique. Cela permet de fusionner la cuisine avec le salon, ce qui est particulièrement utile dans les petits appartements.

Exemples infructueux :

• Démolition d'une cloison entre la cuisine et la chambre résidentielle dans un appartement avec du gaz. Cela enfreint les normes de sécurité, entraînant des sanctions administratives et le remboursement de l'état initial de l'appartement.
• Modification des systèmes de ventilation. Tenter de fermer ou de déplacer les canaux de ventilation enfreint la ventilation dans l'appartement et dans tout l'immeuble, entraînant des amendes et des corrections.

Conseils pour obtenir l'accord des locataires et des organismes de gestion :

• Consultation avec l'entreprise de gestion. Avant de commencer les travaux, discutez obligatoirement de vos projets avec l'entreprise de gestion. Cela vous aidera à éviter les violations.
• Notification des voisins. Prévenez vos voisins des inconvénients potentiels pendant les travaux afin d’éviter les conflits.
• Respect des procédures légales. Un réaménagement sans approbation peut entraîner des amendes et nécessiter de remettre l'appartement à son état initial.

Le réaménagement d'une maison Khrushchev est une opportunité d'améliorer l’espace, de le rendre plus fonctionnel et confortable. Cependant, il est important de garder à l’esprit les normes légales strictes, en particulier si l’appartement est équipé de gaz.

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Couverture : projet de design de Polina Andreeva