Як законно здавати квартиру та платити менше податків?

За законом всі доходи від здачі квартири в оренду обкладаються податком НДФЛ. Якщо ви здаєте квартиру як фізична особа, то повинні зареєструватися як ІП і платити 13% від доходів. ІП за спрощеною схемою оподаткування повинен платити 6%. Так було раніше.

З 1 січня 2019 року орендодавець може отримати статус самозайнятого, заробляти легально та платити податок на професійний дохід всього 4%, якщо здаєте житло фізичним особам, і 6% — юридичним особам.

Розбираємось разом із сооснователем проекту підтримки орендодавців «Правильна оренда», хто може отримати статус самозайнятого та що він дає орендодавцеві.

Дмитро Лебедєв Експерт Сооснователь проекту підтримки орендодавців «Правильна оренда»

Податок на професійний дохід — поки експеримент. Він буде діяти з 1 січня 2019 року до 31 грудня 2028 року в чотирьох регіонах: Москві, Татарстані, Московській і Калужській областях. Хто може платити податок?

Назва закону для самозайнятих вже передбачає, що ви повинні працювати самі на себе, не привлекаючи співробітників. Ваш річний дохід не повинен перевищувати 2,4 млн рублів. Якщо ви вже були зареєстровані як ІП, то цей статус можна призупинити і зберегти, перейшовши на нові умови. У статусі самозайнятого ви можете мати і основне місце роботи — там уже ваш працедавець за вас буде платити НДФЛ.

Які особливості для орендодавця?

Обов'язкове умова — ви повинні бути власником квартири, яку плануєте здавати в оренду. Ви не можете легалізувати дохід від оренди квартири, яка знаходиться у вас в довірчому управлінні. Також важливо, щоб орендатор перераховував вам дохід саме у грошовій формі. Звичайна сьогодні домовленість на словах «купити пральну машину в рахунок оплати оренди» вже не спрацює. У цій ситуації можна внести зміни в складі майна в договорі, але чек на оплату зазначити у повній сумі.

Як мені отримати статус самозайнятого?

Для сплати податків і взаємодії з податковою службою ФСН розробила мобільний додаток «Мій податок». У ньому можна зареєструватися як самозайнятий.

Додаток пропонує два способи реєстрації: за паспортом або через особистий кабінет платника податків. Після реєстрації потрібно буде вказати свій ІПН, підтвердити номер телефону та вказати регіон діяльності.

Як повідомлятися перед податковою?

Після кожної оплати ви будете формувати у додатку чек. При цьому неважливо, як саме з вами розрахувалися орендатори — через банківський переказ або готівкою. Ви просто вводите суму доходу в додаток, звідси автоматично інформація буде потрапляти до податкової служби.

В кінці кожного місяця податкова буде надсилати вам суму податку і після вашого згоди списувати її з вашого рахунку. Складати звітність і платити страхові внески не потрібно.

Чи можна платити ще менше?

Для самозайнятих передбачено допоміжний податковий відшкодування — 10 000 рублів (3% замість 4%, якщо здаєте квартиру фізичним особам, і 4% замість 6%, якщо здаєте організаціям). Це допоможе зменшити податок на перший час. Податкове відшкодування можна використовувати частинами.

Наприклад, якщо ви здаєте квартиру за 40 000 рублів, то повинні платити щомісячно податок 1 600 рублів. Завдяки відшкодуванню (400 рублів), ваш щомісячний податок протягом 25 місяців буде 1200 рублів. Тобто 3% замість 4% до тих пір, поки сума щомісячних відшкодувань не досягне 10 000 рублів. Якщо договір оренди з одним орендатором закінчиться, залишок податкових відшкодувань можна використовувати з наступним орендатором.

Більше не здаю квартиру, як вийти зі статусу самозайнятого?

Щоб вийти зі статусу самозайнятого, достатньо просто оформити заяву. Звільнити статус самозайнятого може і ФНС. Наприклад, якщо помітить, що сума вашого річного доходу виявиться більшою 2,4 млн рублів. Сповіщення про це прийде вам через додаток «Мій податок» або через банк.

На обкладинці: дизайн-проект Анни Ковальчук