Comment louer légalement un appartement et payer moins d'impôts ?

Par la loi, tous les revenus provenant de la location d'un appartement sont imposables à l'impôt sur le revenu (NDFL). Si vous louez un appartement en tant que particulier, vous devez vous inscrire comme auto-entrepreneur (EI) et payer 13 % des revenus. Les EI sous le régime simplifié d'imposition doivent payer 6 %. C'était ainsi avant.

À partir du 1er janvier 2019, le propriétaire peut obtenir le statut de travailleur autonome, gagner légalement et payer un impôt sur le revenu professionnel à seulement 4 % si vous louez un logement à des particuliers, et à 6 % s’il s’agit d’une entreprise.

Nous analysons ensemble avec le cofondateur du projet de soutien aux propriétaires locataires « Location correcte », qui peut obtenir le statut de travailleur autonome et ce que cela apporte au propriétaire.

Dmitri Lébédév, expert, cofondateur du projet de soutien aux propriétaires locataires « Location correcte »

Impôt sur le revenu professionnel – expérimental pour l’instant. Il sera applicable du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2028 dans quatre régions : Moscou, Tatarstan, Oblast de Moscou et Oblast de Kalouga. Qui peut payer l’impôt ?

Le nom de la loi pour les travailleurs autonomes implique déjà que vous devez travailler seul, sans embaucher d’employés. Votre revenu annuel ne doit pas dépasser 2,4 millions de roubles. Si vous étiez déjà enregistré comme EI, vous pouvez suspendre ce statut et le conserver en passant aux nouvelles conditions. Dans le statut de travailleur autonome, vous pouvez avoir un emploi principal – votre employeur paie alors l'impôt sur le revenu pour vous.

Quelles particularités pour le propriétaire ?

Condition obligatoire : vous devez être le propriétaire de l’appartement que vous souhaitez louer. Vous ne pouvez légaliser les revenus provenant de la location d’un appartement dont vous êtes détenteur en fiducie. Il est également important que le locataire vous verse les revenus sous forme de paiement monétaire. L’accord habituel aujourd’hui verbal « acheter une machine à laver en remplacement du loyer » ne fonctionnera plus. Dans ce cas, vous pouvez modifier le contrat en modifiant la composition de l’actif mais indiquer le reçu complet du paiement.

Comment obtenir le statut de travailleur autonome ?

Pour payer les impôts et interagir avec l'administration fiscale, la FSAN a développé l’application mobile « Mon impôt ». Vous pouvez vous inscrire comme travailleur autonome via cette application.

L’application propose deux méthodes d’enregistrement : par passeport ou via votre espace personnel. Après l’inscription, vous devrez indiquer votre numéro d'identification fiscale (NIF), confirmer le numéro de téléphone et préciser la région d'activité.

Comment déclarer votre activité à l'administration fiscale ?

Après chaque paiement, vous devrez créer un reçu dans l’application. Peu importe comment les locataires ont payé – par virement bancaire ou en espèces. Vous entrez simplement le montant des revenus dans l’application, les informations seront automatiquement transmises à l'administration fiscale.

À la fin de chaque mois, l'administration fiscale vous enverra le montant de l’impôt et après votre consentement, il sera prélevé sur votre compte. Vous n'avez pas besoin de déclarer les revenus ni de payer les cotisations sociales.

Peut-on payer encore moins ?

Pour les travailleurs autonomes, un crédit d’impôt supplémentaire est prévu – 10 000 roubles (3 % au lieu de 4 % si vous louez à des particuliers, et 4 % au lieu de 6 % si vous louez à une organisation). Cela permet de réduire temporairement l’impôt. Le crédit d’impôt peut être utilisé par portions.

Par exemple, si vous louez un appartement pour 40 000 roubles, vous devez payer chaque mois 1 600 roubles d’impôt. Grâce au crédit (400 roubles), votre impôt mensuel pendant 25 mois sera de 1 200 roubles. Autrement dit, 3 % au lieu de 4 % jusqu’à ce que la somme totale des crédits mensuels atteigne 10 000 roubles. Si le contrat de location avec un locataire prend fin, les crédits restants peuvent être utilisés avec le nouveau locataire.

Je ne loue plus d’appartement, comment quitter le statut de travailleur autonome ?

Pour quitter le statut de travailleur autonome, il suffit simplement de déposer une déclaration. L’administration fiscale peut également vous retirer ce statut. Par exemple, si elle constate que votre revenu annuel dépasse 2,4 millions de roubles. Vous recevrez une notification via l’application « Mon impôt » ou via votre banque.

Sur la couverture : projet graphique d’Anna Kovalchenko