¿Cómo alquilar legalmente un apartamento y pagar menos impuestos?

Según la ley, todos los ingresos obtenidos por alquiler de apartamentos están sujetos al impuesto sobre la renta (NDFL). Si usted alquila un apartamento como persona física, debe registrarse como empresario individual (EI) y pagar el 13% sobre sus ingresos. Un EI con el régimen simplificado de impuestos debe pagar el 6%. Así era antes.

Desde el 1 de enero de 2019, el propietario puede obtener el estatus de trabajador autónomo, ganar legalmente y pagar solo el 4% de impuesto sobre ingresos profesionales si alquila vivienda a personas físicas, y el 6% a personas jurídicas.

Exploramos juntos con el cofundador del proyecto de apoyo a los propietarios de inmuebles 'Alquiler Correcto', quiénes pueden obtener el estatus de trabajador autónomo y qué beneficios ofrece al propietario.

Dmitri Lebedev - Experto, cofundador del proyecto de apoyo a los propietarios de inmuebles 'Alquiler Correcto'

Impuesto sobre ingresos profesionales - aún es experimental. Estará activo desde el 1 de enero de 2019 hasta el 31 de diciembre de 2028 en cuatro regiones: Moscú, Tatarstan, región de Moscú y Kaluga. ¿Quién puede pagar este impuesto?

El nombre de la ley para trabajadores autónomos ya implica que debe trabajar por cuenta propia sin contratar empleados. Su ingreso anual no debe exceder los 2,4 millones de rublos. Si ya estaba registrado como EI, puede suspender este estatus y conservarlo al cambiar a las nuevas condiciones. En el estatus de trabajador autónomo puede tener un empleo principal, donde su empleador ya se encargará de pagar el NDFL por usted.

¿Qué características tiene para el propietario?

Condición obligatoria: debe ser el propietario del apartamento que planea alquilar. No puede legalizar ingresos de alquiler de un apartamento que esté bajo gestión en comisión. También es importante que el inquilino le transfiera el ingreso exclusivamente en forma monetaria. El acuerdo común de hoy en día, como 'comprar una lavadora a cuenta del alquiler', ya no funcionará. En esta situación puede hacerse un cambio en el contrato sobre los bienes inmuebles, pero el recibo debe indicar la cantidad total pagada.

¿Cómo obtener el estatus de trabajador autónomo?

Para pagar impuestos y coordinarse con la autoridad fiscal, la FSN desarrolló la aplicación móvil 'Mi Impuesto'. En ella puede registrarse como trabajador autónomo.

La aplicación ofrece dos formas de registro: con pasaporte o a través del portal del contribuyente. Tras el registro debe indicar su número de identificación fiscal (NIF), confirmar el número de teléfono y especificar la región de actividad.

¿Cómo reportar ante la autoridad fiscal?

Después de cada pago, generará un comprobante en la aplicación. Independientemente de cómo se realice el pago por parte del inquilino - mediante transferencia bancaria o efectivo - simplemente ingrese el monto del ingreso en la aplicación, y la información llegará automáticamente al servicio fiscal.

Al final de cada mes, la autoridad fiscal le enviará el importe del impuesto y después de su consentimiento lo cargará a su cuenta. No es necesario presentar informes ni pagar contribuciones de seguro.

¿Se puede pagar aún menos?

Para trabajadores autónomos se estableció una deducción fiscal auxiliar - 10.000 rublos (3% en lugar del 4% si alquila apartamentos a personas físicas, y 4% en lugar del 6% si alquila a organizaciones). Esto ayuda a reducir los impuestos por un tiempo. La deducción fiscal puede aplicarse en partes.

Por ejemplo, si alquila un apartamento por 40.000 rublos, debe pagar cada mes 1.600 rublos de impuesto. Gracias a la deducción (400 rublos), su impuesto mensual durante 25 meses será de 1.200 rublos, es decir, el 3% en lugar del 4% hasta que la suma total de deducciones mensuales alcance los 10.000 rublos. Si el contrato de alquiler con un inquilino termina, puede usar los impuestos restantes en el siguiente contrato.

¿Ya no alquilo apartamentos, cómo salir del estatus de trabajador autónomo?

Para salir del estatus de trabajador autónomo, basta con presentar una solicitud. La autoridad fiscal puede revocar el estatus también. Por ejemplo, si detecta que su ingreso anual supera los 2,4 millones de rublos. Recibirá una notificación a través de la aplicación 'Mi Impuesto' o mediante su banco.

Portada: proyecto de diseño de Anna Kovalchenko