Розбиваємо міфи: 7 типів «поганих» квартир

Спільно з експертами-риелторами ми вагали всі «обвинення» щодо непопулярних квартир – більшість з них виявилися вигаданими. При невеликих вкладах і розумних переділках погана квартира може стати вигідною покупкою. Ми розповімо, чому і для кого.

1. Квартири на перших поверхах

Прийнято вважати:

«Більшість покупців категорично проти купівлі житла на перших поверхах – розповідає Олексій Оленєв, заступник директора Департаменту новобудов Est-a-Tet, – Люди бояться, що до квартири на нижніх поверхах легше проникнути злочинцям. По-друге, великі опасення через підвищену шумність: діти граються у дворі, машини їдуть, дорослі збираються компаніями. По-третє, вважають, що в квартирі на першому поверсі завжди доведеться закривати вікна, щоб приховатися від поглядів з вулиці, тому там завжди темно, як у склепі. Крім того, часто вздовж будинку садять дерева, які, ростучи, закривають перші поверхи від світла. По-четверте, багато покупців змушують і близькість до підвалу, що породжує різні фобії — від приписаних сторонніх шумів з підвалу до живності, яка там може жити і проникати в квартиру».

Насправді:

відеодомофони, камери спостереження, решітки на вікнах, сучасні двері та замки вирівнюють у плані безпеки від крадіжок мешканців нижніх і верхніх поверхів. З шумом допоможуть якісні вікна – якщо на них поставити москітні сітки, то і опасення через «живність» зникнуть. Плотні штори вешати не обов’язково – тонка вуаль або сітчаста тканина за склом перешкоджає розглядати, що відбувається у квартирі, а сонячне світло впускається в достатньому обсязі. Недостатність світла через зелені насадження справді відбувається – але в будь-якому випадку жити під деревами для людини значно екологічніше, ніж над ними. Про підвали експерти не дають коментарів: сьогодні навіть у старих будинках проводиться капітальний ремонт комунікацій у цокольному поверсі, що виключає запахи та дивні звуки. Натомість коли внизу підвал, а не сусіди, немає жодного ризику залити когось...

Вигода:

через таку кількість попереджень квартири на перших поверхах, як правило, коштують дешевше на 10–15 відсотків. У цифрах ця різниця може складати від 1,5 мільйонів рублів до 300 тисяч – на цю значну суму можна купити автомобіль або зробити ремонт. А ще квартири на перших поверхах вигідно здаються під магазини чи парикмахерські.

Підходить для:

молодих мам з колясками, пожилого людей і людей із обмеженими можливостями. А також для тих, хто боїться висоти і боїться всіляких надзвичайних подій. Перші поверхи вважаються найбезпечнішими – у разі виникнення загрози можна в будь-який момент виплигнути у вікно.

2. Квартири на останніх поверхах

Прийнято вважати:

головний страх, пов’язаний з квартирами на останніх поверхах — це протікання даху. На покупців зазвичай не діє аргументи щодо того, що над верхнім поверхом зазвичай робиться технічний поверх. Це словосполучення викликає ще більшу паніку, оскільки асоціюється з шумним обладнанням. Також люди чому-то бояться, що на верхніх поверхах їм буде заважати жити ліфтовий двигун. Що літом дах нагрівається, а зимою занадто сильно охолоджується, і тому в квартирі буде то надто холодно, то надто гарячо. І замкнув ланцюжок підозрінь все та сама боязнь крадіжок.

Насправді:

у сучасних житлових комплексах немає можливості протікання даху завдяки використанню сучасних гідроізоляційних матеріалів. Технічний поверх не обладнає шумним обладнанням – там розміщено електрощитові, повітряні труби та трубопроводи, не більш шумні, ніж звичайні труби опалення в квартирі. Ліфтовий двигун завжди встановлюється у спеціальній надбудові над технічним поверхом.

Вигода:

на квартири на останніх поверхах застройщики встановлюють різні ціни. Для вторинного життя зниження вартості може бути помітним, але у нових сучасних будинках із технічним поверхом спочатку продаються відмінні видові характеристики та відсутність сусідів згори. На такі пропозиції попит у останні роки зростає, а попередження тануть дуже швидко.

Підходить для:

романтичних відшельників і любителів відкритих горизонтів. Поселитися вище всіх, не чути жодних зайвих шумів і насолоджуватися панорамним видом – завидна перспектива. Ще один плюс — це те, що умовити перепланування в панельному будинку на верхніх поверхах простіше, ніж на середніх і нижніх.

3. Квартири без балконів

Прийнято вважати:

«У уявленні більшості покупців квартира без балкона — це страшно і неудобно, бо ми всі звикли використовувати балкон практично: для сушіння білизни, зберігання всього і вся, а ще для того, щоб подихати свіжим повітрям при небажанні виходити на вулицю. Однак у сучасних будинках стандартні балкони відсутні лише у проектах високих цінових сегментів із нестандартною архітектурною концепцією. У таких комплексах реалізуються квартири більших площ із окремими технічними приміщеннями – як, наприклад, гладильні та гардеробні», – згадує Олексій Оленєв.

Насправді:

у старих будинках балкони є не всюди. І такі квартири можуть бути справді не дуже зручними – особливо якщо це просто маленькі однокімнатні у п’яти- та дев’ятиповерхових будинках. У решті випадків місця всередині квартири зазвичай вистачає, щоб спланувати ефективне зберігання і без балкона.

Вигода:

існує дисконт для квартир без балконів у старих будинках, він може досягати тих самих 10–15 відсотків. Коли застройщик обіцяє звільнити вас від оплати площі балкона, будьте обережні: балконні квадратні метри не коштують стільки, скільки внутрішні квартири, їх вартість має розраховуватися з коефіцієнтом зниження.

Підходить для:

того, хто купує житло для здачі в оренду; для молодих сімей без великого кількості спільного майна, колясок і квіткових горщиків.

4. Квартири з нефункціональним коридором

Прийнято вважати:

довгі вузькі коридори з дверима по всій довжині виглядають неуютно, у них неможливо встановити жодну мебель, у кінцях утворюються неуютні порожні тамбури, які неможливо використати. У цьому випадку жоден знижений коефіцієнт не діє, і при покупці такої квартири доводиться переплатити за не використовувані квадратні метри повну ціну. У Москві вона становить по 200 тисяч за кожен квадрат – а значить, один такий коридор коштує як хороша інодіма.

Насправді:

це, на жаль, не міф, а чиста правда. Недоліки подібної планувки виправляються лише знищенням перегородок і повним перебудовою квартир (якщо є можливість). Такі заходи лише додають витрат.

Вигода:

вимагайте зниження ціни, особливо на вторинному ринку. З однієї сторони дивіться, чи є можливості для швидкої перепланувки (якщо стіна між кімнатами і коридором побудована, наприклад, з легкої гіпсоліту або пазогребневих плит цілком і повністю, і на неї ніде не опирається перекриття).

Підходить для:

втілення дизайнерських фантазій – якщо ви шукаєте квартиру, в якій можна все знести, а потім спланувати заново, купіть житлову площу з нефункціональним коридором із знижкою і вкладіть заощаджене у ремонт.

5. Квартири з об’єднаним/роздільним санвузлом

Прийнято вважати:

точок зору всього дві, за кількістю варіантів пропозицій на ринку. Ті, хто любить простір навіть у ванній і не боїться ранкової черги, ні за що не хотіли б купувати квартири з вузькими кабінками замість нормальної кімнати, навіть якщо це лише для санітарних потреб. У великих сім’ях, навпаки, вважають кошмаром об'єднаний санвузел.

Насправді:

це питання смаку і звиклих, і торг не дуже відповідає, поки на ринку є пропозиції для прихильників обох лагерів. Санвузли старого житлового фонду (і об’єднані, і роздільні) однаково тісні і неудобні, у будь-якому випадку потребують переділки, і вам доведеться вкладатися в ремонт, тому, якщо в іншому квартира влаштовує, немає потреби битися за «правильний» санвузел. У нових будинках все частіше зустрічаються квартири із двома санвузлами – один з них роздільний, інший об’єднаний. Або в роздільних санвузлах виробляється стіна з пеноблоків, яку при бажанні легко розібрати.

Вигода:

пам’ятайте, що якщо ви купуєте квартиру із роздільним санвузлом, а вам потрібен об’єднаний, то, знижуючи перегородку, ви порушуєте цілісність всієї сантехкабіни, і по-хорошому вам знадобиться повний її переробити з гідроізоляцією – а це дорого. Тому простіше тим, хто хоче саме зворотних метаморфоз, тобто купує житлову площу із об'єднаним санвузлом, щоб його розділити. Бо це легко зробити за допомогою тимчасової і часткової перегородки. Не хочете будувати гіпсокартонну стінку на каркасі – використовуйте лист фанери, полікарбонат, стінні панелі чи навіть важку завісу.

Підходить для:

як ми щойно встановили, для любителів роздільних санвузлів (звичайно це сім’ї з дітьми) – їм можна без помічок розширяти об’єднані санвузли. Тим, хто віддає перевагу ванній, об’єднаній з туалетом (часто це молоді покупці-холостяки, одинокі дівчата або пожилі пари), краще просити більшу знижку за «неправильний» санвузел і бути готовими до глобальної перебудови. А ще звертати увагу на пропозиції розібрати стінку з пеноблоків у новій квартирі.

6. Лінійні квартири

Прийнято вважати:

у таких квартирах всі вікна виходять на одну сторону, і у них всі кімнати або тільки сонячні, або тільки темні. Тому у лінійної планувки багато противників. Крім того, до цієї категорії підпадає ще і пресловута «вагончик» – планування, при якому дві кімнати сусідні, а поряд – маленька кухня. І всі вікна дивляться, знову ж таки, на одну сторону. Відсутність окремих входів – це не сучасне рішення, яке ні в якому разі не подобається покупцям.

Насправді:

сонячні кімнати, встановлені в лінію – це зовсім непогано, у світі є маса засобів, за допомогою яких можна приховатися від яскравого світла. Наприклад, штори «блекаут» – недорого і практичне рішення. Для кімнат, що виходять на північну, північно-східну або північно-західну сторону, також є багато дизайнерських рішень, які допоможуть зробити їх світлішими. А загалом більшість таких «односторонніх» квартир у старих і нових будинках орієнтована або на захід, або на схід, тому обирайте житло залежно від своїх біоритмів: нехай жаворонки будять ранкове сонце, а сови бодріють вечірнє світло.

Вигода:

на вторинному ринку можна взяти квартиру із плануванням «вагончиком» із хорошою знижкою. Зрозуміло, важливо обрати квартири у високих блочних будинках (така планувка залишилася у дев’ятиповерхових і восьмиповерхових серіях II-18-01). Про те, що вкладати гроші в п’ятиповерховки, навіть «несносимі», не варто, всі вже добре знають, але від повторення краще не буде.

Підходить для:

і хрущовський «вагончик», і ізольовані кімнати на одну сторону будинку можуть підходити, наприклад, для пожилої чоти – якщо діти вже виростали, то це економічний варіант квартири з уютною спальню і гостьовою. А також для молодих і креативних: експерименти з кольором і декором можуть зробити чуда навіть при скудному природному освітленні. При знищенні стін можна отримати розкішну студію з трьома вікнами.

7. Торцеві квартири

Прийнято вважати:

що ці квартири холодні, бо зовнішні стіни промерзають, тріскаються, зсередини на них проступає конденсація і утворюється плісень; розміщення вікон чревато сквозняками.

Насправді:

промерзаючі кути з іном – жах сімдесятих, спогади про які живуть у власників кутових і торцевих квартир у панельних будинках. Сьогодні навіть у старому будинку можна додатково теплоізоляційну зовнішню стіну і додати опалювальні прилади чи теплий підлогу в кімнатах. Сучасні будинки будується з використанням спеціальних товстих теплоізольованих панелей, торцеві стіни теплоізольовано додатково; у монолітних будинках товщина торцевих стін від півтора метра, і промерзання виключено.

Вигода:

можна купити дешеву торцеву квартиру у старій «панельці». Якщо не доведеться виводити плісень, то можна вважати покупку великим везінням: утеплити таку квартиру не складе труднощів. При цьому вона зможе похвастатися двома безпідставними плюсами: за зовнішньою стіною немає сусідів, тому в квартирі менше шуму; крім того, часто в таких квартирах вікна виходять у три сторони світла, і в одній з кімнат нерідко буває два вікна.

Підходить для:

старий панельний варіант – для активних і підприємливих. Знайти, купити, заощадити і відремонтувати – модний сучасний квест, у який, правда, не всі люблять грати. І для всіх інших: якщо ви не хочете витрачати час на ремонт і теплоізоляцію, сміливо беріть торцеву квартиру у новому будинку, навіть панельному чи монолітному. У будь-якому випадку, у такому житлі тепло, світло і тихо.