揭秘误区：7种“不受欢迎”的公寓类型

我们与房地产专家一起，分析了所有针对不受欢迎公寓的“指控”——其中大多数被证实是虚构的。通过少量投入和合理的装修，一个不太吸引人的公寓也能成为盈利性购买。我们将解释原因及适合人群。

1. 一楼公寓

普遍观点：

“大多数买家都坚决反对购买一楼的住房，”Est-a-Tet公司新建住宅部门副经理阿列克谢·奥列涅夫说道。“人们担心低层公寓更容易被窃贼闯入。其次，人们对噪音增加感到担忧：院子里孩子们玩耍、车辆经过、成年人聚集。第三，人们认为一楼公寓总要遮挡窗户以躲避街道目光，使得室内总是像墓穴一样阴暗。此外，房屋周围常种树木，随着树木成长，会遮挡一楼的光线。第四，一些买家担心邻近地下室公寓，会产生各种恐惧——从地下室的奇怪声音到生活生物进入公寓的可能性。”

实际情况：

门铃摄像头、监控设备、窗栏、现代门锁等使低层和高层住户的安全水平趋于一致。通过安装高质量窗户可以解决噪音问题——如果装上蚊帐，对“住人”的担忧就会消失。窗帘不需要厚重——玻璃后的薄纱或网状布料可以防止窥视，同时阳光仍能充分进入。由于绿化导致光线不足确实是个问题——但住在树下比住在楼上更环保。专家对地下室不作评论：如今，即使是老建筑，地下室的基础设施也经常进行大规模翻新，消除了异味和奇怪的声音。而且，如果楼下是地下室而非邻居，则不会造成漏水风险……”

优势：

由于存在大量偏见，一楼公寓通常便宜10-15%。从数量上看，这一差异可能在150万卢布到30万卢布之间——足以购买一辆汽车或进行装修。此外，一楼公寓非常适合用作商铺或美发店出租。

适合人群：

带婴儿车的年轻母亲、老年人和行动不便者。也适合那些害怕高度和各种突发状况的人。一楼被认为是安全的——在危险情况下，可以随时从窗户跳出。

2. 楼顶层公寓

普遍观点：

与楼顶层公寓相关的主要恐惧是屋顶漏水。买家通常不会被“顶层之上有技术层”的说法所动摇，但这一说法反而引起更多恐慌，因为人们将其与噪音设备联系起来。此外，人们担心在高层，电梯电机可能会造成干扰。夏季屋顶过热，冬季太冷，导致公寓要么过热要么过冷。对小偷的担忧也加剧了这些顾虑。

实际情况：

在现代住宅区，由于使用了现代防水材料，屋顶漏水的可能性已不存在。技术层不包含噪音设备——它只包含配电盘、通风管道和管线，这些设备的噪音与公寓内的供暖管道无异。电梯电机总是安装在技术层上方的专用隔间中。

优势：

开发商对楼顶层公寓设定不同价格。对于二手房，降价可能相当明显；但在带有技术层的新现代建筑中，它们通常以极佳视野和无上方邻居的价格出售。最近这类房源的需求增长迅速，偏见也随之迅速消退。

适合人群：

浪漫的隐士和喜欢开阔视野的人。住在高处，听不到任何不必要的噪音，享受全景视野——这是令人羡慕的前景。另一个优势是，在板楼中，高层比中层和低层更容易协调装修。

3. 没有阳台的公寓

普遍观点：

“在大多数买家的观念中，没有阳台的公寓令人恐惧且不便，因为我们习惯于将阳台用于实际用途：晾晒衣物、储存物品，更重要的是在不想出门时获得新鲜空气。然而，在现代建筑中，标准阳台仅在高端项目和非传统建筑设计的项目中缺失。在这些项目中，会实施大型公寓，配备独立的技术房间——如洗衣房和衣帽间。”——阿列克谢·奥列涅夫指出。

实际情况：

在老建筑中，阳台并非处处存在。这样的公寓确实可能相当不便——尤其是五层和九层建筑中的小单间公寓。在其他情况下，通常有足够的室内空间来规划有效的储物空间，而不必依赖阳台。

优势：

在老建筑中，没有阳台的公寓通常有10-15%的折扣。当开发商承诺免除阳台面积费用时要小心：阳台平方米的价格远低于室内公寓平方米，其成本应按折扣系数计算。

适合人群：

用于出租的住房购买者；年轻家庭，没有大量共享财产、婴儿车和花盆。

4. 无功能过道的公寓

普遍观点：

长而窄的过道，整条过道都设有门，看起来冷清，无法放置家具，而在过道尽头则形成尴尬的空旷大厅，无法使用。在这种情况下，不会适用减少系数，购买这样的公寓需要支付全部面积的费用。在莫斯科，每平方米的价格为20万卢布——意味着一个这样的过道相当于一辆好车的价格。

实际情况：

不幸的是，这不是一个神话而是真相。这种布局的缺陷只能通过拆除隔墙并完全翻新公寓来修正（如果可能）。这些措施只会增加成本。

优势：

请求降价，尤其是在二手房市场。同时，检查是否有快速重新规划的可能性（如果房间和过道之间的墙是完全由轻质石膏或槽板构成，且不支撑任何楼板部分）。

适合人群：

实现设计幻想的人——如果你寻找的是可以完全拆除并重新规划的公寓，买一个有无功能过道的单元，在折扣价格下投资节省的资金进行装修。

5. 合用/分割浴室的公寓

普遍观点：

基于市场上提供的变体数量，只有两种观点。喜欢宽敞感、不怕早晨排队的人绝不会想买窄小的卫生间而不是正常房间，即使只是为了卫生需求。而在大家庭中，合用浴室则被视为噩梦。

实际情况：

这是口味和习惯的问题，而且在当前市场上，两种观点都有房源可供选择。老式住宅（无论是合用还是独立）的浴室都同样拥挤和不便，无论如何都需要翻新，因此只要其他部分符合你的要求，就没有必要为“正确”的浴室而争执。在新建筑中，越来越常见的是配备两个浴室的公寓——一个独立，一个合用。或者在独立浴室中，泡沫砖墙可以轻松拆除。

优势：

记住，如果你购买的是独立浴室的公寓，但想要合用浴室，则拆除隔墙会破坏整个管道系统完整性，因此必须进行全面翻新并防水——这很昂贵。因此，对于想要反向改造的人来说更容易——即购买合用浴室的公寓并将其分割。因为这可以通过临时或部分隔墙轻松实现。如果你不想在框架上建造石膏板墙，可以使用胶合板、聚碳酸酯、墙板甚至厚重窗帘。

适合人群：

正如我们刚刚发现的，适合喜欢独立浴室的人（通常是带孩子的家庭）——他们可以轻松将合用浴室分开。那些偏好浴室与厕所相连的人（通常是年轻买家、单身女性或老年夫妇）最好要求更大的折扣，以应对“错误”的浴室，并准备好进行大规模翻新。此外，请注意新公寓中泡沫砖墙的拆卸报价。

6. 线性公寓

普遍观点：

在这样的公寓中，所有窗户都朝向同一方向，所有房间要么阳光充足，要么阴暗。因此，线性布局有很多反对者。此外，这类还包括被广泛批评的“车厢式”布局——两个房间相邻，旁边是小厨房。所有窗户也朝向同一方向。缺乏独立入口——这不是现代解决方案，买家完全不喜欢。

实际情况：

连排的阳光房实际上非常好，而且全世界都有许多方法可以躲避强烈阳光。例如，遮光窗帘——便宜且实用的解决方案。对于朝北、东北或西北的房间，也有很多设计解决方案可以使其更明亮。总的来说，老式和新式建筑中这些“单面”公寓大多朝西或朝东，因此根据你的生物钟选择住房：让早起者被晨光唤醒，让夜鸟被晚霞照亮。

优势：

在二手房市场，你可以以不错的折扣购买“车厢式”布局的公寓。当然，选择高层板楼（这种布局在九层和八层系列II-18-01中得以保留）很重要。众所周知，投资五层建筑，即使是“不可居住”的，也并不值得，但重复这个建议并不会有害。

适合人群：

克鲁希乔夫风格的“车厢式”和房屋一侧的独立房间都可能合适，例如对于已成年的老年夫妇——如果孩子已经长大，这是经济实惠的选项，拥有舒适的卧室和客厅。也适合年轻有创造力的人：通过色彩和装饰实验，即使在自然光线不足的情况下也能取得奇迹。通过拆除墙壁，你可以得到一个拥有三个窗户的豪华工作室。

7. 转角公寓

普遍观点：

这些公寓冷是因为外墙结冰、开裂，室内出现冷凝水导致霉菌生长；窗户位置容易有风。

实际情况：

结冰的角落和霜冻——七十年代的恐怖记忆，这些记忆仍存在于板楼中转角和端部单元的所有者心中。如今，即使是老建筑，您也可以额外保温外墙并添加加热设备或在房间内安装地暖。现代建筑使用特殊的厚绝缘板建造，端墙额外保温；在整体式建筑中，端墙厚度超过一米半，结冰问题被排除。

优势：

你可以在老“板楼”中以便宜的价格购买转角公寓。如果你不需要处理霉菌清除，可以认为这是一次幸运的购买：对这样的公寓进行保温并不困难。同时，它比其他选择有两个无可争议的优势：外墙后没有邻居，意味着公寓内噪音更少；此外，这类公寓通常有三个方向的窗户，其中一间房间通常有两个窗户。

适合人群：

老式板楼变种——适合活跃和创业人士。寻找、购买、节省并翻新——这是现代时尚的挑战，但并非每个人都喜欢扮演这个角色。对于其他人：如果你不想处理翻新和保温，选择新建筑中的转角公寓，无论是板楼还是整体式。无论如何，在这种住房中，温暖、明亮且安静。