नई इमारत में अपार्टमेंट खरीदने वालों के लिए 12 सुझाव

जो लोग नई इमारतों में अपार्टमेंट खरीदते हैं, उनको अक्सर एक साल से ज़्यादा समय तक इंतज़ार करना पड़ता है. इस समय को शांतिपूर्वक बिताने के लिए आप क्या कर सकते हैं? और डेवलपर से होने वाली किसी अप्रिय घटना से बचने के लिए आपको क्या जानना आवश्यक है? हम इस संबंधित विषय पर कुछ सुझाव देते हैं.

1. जहाँ तक संभव हो, DDU के माध्यम से ही आवास खरीदें.

अगर डेवलपर “सहभागिता समझौते” के तहत काम कर रहा है – जैसा कि संघीय कानून संख्या 214 में निर्दिष्ट है – तो इसका मतलब है कि उसके पास निर्माण की अनुमति है, और सामान्य तौर पर सभी दस्तावेज़ ठीक हैं.

सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि DDU आपको एक ही अपार्टमेंट को दोबारा बेचने से बचाता है; अगर डेवलपर दिवालिया हो जाता है, तो आपके दावे सुरक्षित रहेंगे.

2. यह जाँच लें कि बैंक उस डेवलपर पर भरोसा करते हैं या नहीं.

अच्छा होगा यदि इमारत के लिए कई बैंक पैसा उपलब्ध कराते हों, न कि सिर्फ़ वही बैंक जो डेवलपर को वित्तीय मदद दे रहा है; और अगर मुख्य क्रेडिटर एक स्थापित, वित्तीय रूप से मजबूत बैंक हो, तो और भी अच्छा होगा. निर्माण पूरा करने हेतु पर्याप्त धनराशि न होने पर, विश्वसनीय बैंक अतिरिक्त वित्तपोषण प्रदान करने की संभावना रखते हैं, न कि परियोजना को रोक दें.

3. इमारत में निवेश करने की संभावनाओं की जाँच करें.

इमारत के स्थान, उसके आसपास का परिदृश्य आदि पर ध्यान दें; क्या अंदर का क्षेत्र निजी है, क्या बच्चों के लिए खेल के मैदान एवं वयस्कों के लिए मनोरंजन सुविधाएँ हैं, क्या पार्किंग की सुविधा है?

आजकल, कई आधुनिक आवासीय परिसरों में पहली मंजिल पर दुकानें, कैफे एवं हेयर सैलून भी होते हैं, जो बहुत ही सुविधाजनक है; साथ ही, अधिकांश सामाजिक, सांस्कृतिक या व्यावसायिक सुविधाएँ 5–10 मिनट की पैदल दूरी पर ही उपलब्ध होती हैं.

4. अपार्टमेंटों के आकार एवं विन्यास पर ध्यान दें.

“ЖК «Южное Бунино»” जैसे आधुनिक आवासीय परिसरों में छोटे स्टूडियो से लेकर दो मंजिला अपार्टमेंट तक कई प्रकार के विकल्प उपलब्ध हैं.

आपके द्वारा खरीदे गए अपार्टमेंट का विन्यास इर्गोनॉमिक सिद्धांतों के अनुसार होना चाहिए; सुनिश्चित करें कि फ्लोर प्लान आवासीय सुविधाओं के मानकों के अनुरूप है.

5. क्या कोई ऐसे अपार्टमेंट भी हैं जिनकी आंतरिक सजावट पहले ही पूरी हो चुकी है?

ऐसे अपार्टमेंट खरीदना बहुत ही सुविधाजनक होता है; क्योंकि आपको इमारत में सामान लेने या पुनर्निर्माण करने की आवश्यकता ही नहीं पड़ती, बल्कि आप सीधे ही तैयार अपार्टमेंट में रहना शुरू कर सकते हैं एवं उसे अपनी पसंद के अनुसार सजा सकते हैं.

6. डेवलपर की प्रतिष्ठा पर नज़र रखें.

यह जाँच लें कि डेवलपर अब तक कितनी इमारतें बना चुका है, एवं निर्माण के दौरान किसी प्रकार की समस्याएँ तो नहीं आईं। इसके अलावा, संबंधित फोरम पर जाकर भविष्य के पड़ोसियों से भी बात करें; दूसरे लोगों से बात करके आप नई इमारत से जुड़ी सभी जानकारियाँ प्राप्त कर सकेंगे।

7. दस्तावेजों की जाँच अवश्य करें.ऐसे डेवलपर ही आपको पूरी जानकारी देंगे, जिनके पास सभी आवश्यक दस्तावेज हों; क्योंकि ये दस्तावेज कोई व्यावसायिक रहस्य नहीं हैं।

इन दस्तावेजों में निर्माण की अनुमति, परियोजना से संबंधित तकनीकी/आर्थिक जानकारी, विशेषज्ञों के निष्कर्ष, परियोजना से संबंधित सभी दस्तावेज, एवं डेवलपर के भूमि-अधिकार संबंधी दस्तावेज शामिल होते हैं。

8. कोई छिपी हुई अतिरिक्त भुगतान आवश्यक तो नहीं है?अनुबंध में स्पष्ट रूप से उल्लिख किया जाना चाहिए कि अपार्टमेंट की कीमत केवल तभी बदली जा सकती है, जब इमारत के निर्माण पूरा होने के बाद उसका वास्तविक क्षेत्रफल मापा जाए एवं उसमें कोई अंतर पाया जाए।

हालाँकि, आमतौर पर खरीदारों से DDU के लिए 20,000 से 100,000 रुपये तक का शुल्क लिया जाता है; साथ ही, कई डेवलपर इमारत के उपयोग शुरू होने की तारीख से लेकर चाबियाँ मिलने तक के दौरान उपयोगिता-शुल्क भी वसूलते हैं – जो औसतन 10,000 से 50,000 रुपये के बीच होता है।

9. अनुबंध को पंजीकृत कराना आवश्यक है।यदि डेवलपर अनुबंध को पंजीकृत कराता है, तो उसमें यह शर्त अवश्य उल्लिख होनी चाहिए कि दस्तावेज Rosreestr में कब तक पंजीकृत किए जाने चाहिए, एवं खरीदार को पंजीकृत अनुबंध क्यों दिया जाना चाहिए।

यदि दस्तावेज समय पर पंजीकृत नहीं किए जाते हैं, तो खरीदार को नुकसान की भरपाई का अधिकार होता है。

10. अनुबंध के उल्लंघन पर जुर्माना वसूलें।अनुबंध में जुर्माना देने संबंधी शर्तें अवश्य होनी चाहिए; कानून के अनुसार, जुर्माना अनुबंध में निर्दिष्ट कीमत के आधार पर केंद्रीय बैंक की ब्याज-दर का 1/300 हिस्सा होता है; यदि खरीदार एक व्यक्ति है, तो जुर्माना उस दर का 1/150 हिस्सा होता है।

11. वैश्विक संकट की स्थिति पर ध्यान दें。

संघीय कानून संख्या 214 में डेवलपरों के दायित्वों को निश्चित करने हेतु कई उपाय उल्लिखित हैं; जैसे – भूमि पर जामीन, बैंक गारंटी, एवं नागरिक दायित्व बीमा।

संकट के दौरान, कभी-कभी डेवलपर मानक अनुबंधों में बदलाव करने पर सहमत हो जाते हैं; जो कि कुछ साल पहले तो लगभग असंभव ही था。

12. “इमारत को उपयोग में लाना” एवं “अपार्टमेंट सौंपना” में अंतर जानें。

जब कोई इमारत उपयोग में लाई जाती है, तो कुछ खरीदार तुरंत चाबियाँ माँगने लगते हैं; हालाँकि आमतौर पर इसमें कुछ समय लग जाता है। यदि इमारत की उपयोग-तिथि में विलंब हो जाता है, तो खरीदार अक्सर समझ लेते हैं कि डेवलपर को कोई समस्या है।

वास्तव में, इमारत की उपयोग-तिथि डेवलपर द्वारा पहले से ही निर्धारित की जाती है; लेकिन अपार्टमेंटों का वास्तविक सौंपना DDU में निर्दिष्ट तिथि से नहीं बाद होना चाहिए。

टेक्स्ट: अलेक्जेंड्रा काल्दीना

चित्र: “ЖК «Южное Бунино»”, यामोनोवो (MICS)