12 conseils pour ceux qui achètent un appartement en nouvelle construction

À ceux qui achètent un appartement en nouvelle construction, il arrive souvent de devoir attendre les précieux clés pendant plus d’un an. Qu’est-ce qu’il faut faire pour que ce temps passe tranquillement ? Et qu’est-ce qu’il faut savoir pour éviter les mauvaises surprises du constructeur ? Nous partageons nos conseils sur cette actualité.

1. Essayez d’acheter un logement via le contrat de participation à l’acquisition (DPA)

Si le constructeur travaille selon un contrat de participation à l’acquisition – conformément à la loi n°214 – cela signifie qu’il dispose d’une autorisation de construction, et en général, tous les documents sont en ordre.

Et surtout – le DPA permet de se protéger contre la vente double d’une même appartement. Si le constructeur fait faillite, vos droits seront garantis par la garantie.

2. Apprenez si les banques font confiance au constructeur

C’est bien si le futur immeuble est financé par plusieurs banques, et non seulement par celle qui finance directement le constructeur. Mieux encore si le créancier principal du projet est une banque connue avec des ressources financières solides. En cas de manque de fonds pour terminer la construction, ces banques fiables financeront plus rapidement le constructeur plutôt que de bloquer le chantier.

3. Vérifiez l’attractivité de l’investissement du bâtiment

Prêtez attention à l'emplacement de l’immeuble, à l’aménagement paysager. À quel point la cour privée est-elle sécurisée, y a-t-il une aire de jeux équipée pour les enfants et un espace de détente pour les adultes, y a-t-il une place de parking ?

Aujourd’hui, les premiers étages des complexes résidentiels modernes abritent souvent des magasins, des cafés et des salons de coiffage, ce qui est très pratique. De plus, la plupart des objets à usage social et commercial sont accessibles dans un rayon de 5 à 10 minutes à pied.

4. Évaluez les formats et les plans des appartements

Les complexes résidentiels modernes, comme le projet « Sud-Bounino », offrent des espaces de vie très variés – de petites studios à des appartements exclusifs en deux niveaux et des logements avec patio.

Peu importe la surface de votre logement acheté, sa disposition doit être conçue en tenant compte des règles d’ergonomie. Vérifiez toujours si la disposition respecte les normes de l’aménagement de l’espace de vie.

5. Y a-t-il des appartements avec une finition déjà terminée ?

Un appartement avec une finition déjà faite – c’est une solution moderne et très pratique : pas de déplacements vers les magasins de matériaux de construction ni de poussière liée à un chantier de rénovation. Vous pouvez simplement vous installer dans un logement prêt à vivre et décorer selon vos goûts.

6. Suivez la réputation du constructeur

Prêtez attention au nombre de maisons construites par ce constructeur et aux problèmes qui ont pu survenir durant la construction. Essayez de vous inscrire sur un forum consacré à cet immeuble et rencontrez les futurs voisins. En parlant avec d'autres acquéreurs, vous découvrirez tous les inconvénients et avantages de cette nouvelle construction.

7. N’oubliez pas de vérifier les documents

Les constructeurs qui n’ont rien à cacher vous fourniront la liste complète des documents conformément à la loi n°214. Ils ne constituent pas un secret commercial.

À ces documents appartiennent : l’autorisation de construction, l’étude technico-économique du projet, l’avis d'expertise de la documentation projet, la documentation projet elle-même et le document attestant des droits du constructeur sur le terrain.

8. Vérifiez la possibilité de suppléments cachés

Dans le contrat, il doit être stipulé que le prix de l’appartement ne peut changer que si des différences avec la surface réelle après les mesures du BTP avant la mise en service de l’immeuble apparaissent.

Mais presque toujours, les acquéreurs doivent supporter des coûts liés à l’enregistrement du DPA allant de 20 à 100 mille roubles. En outre, beaucoup de constructeurs prévoient les paiements des services publics à partir de la date de signature de l’acte de mise en service et jusqu’à l’obtention des clés – en moyenne entre 10 et 50 mille roubles.

9. N’oubliez pas la nécessité d’enregistrer le contrat

Si le constructeur lui-même remet le contrat à l’enregistrement, alors il doit être mentionné dans le document la date limite de remise des documents au registre foncier et l’obligation de transmettre le contrat enregistré à l’acquéreur.

Si les documents ne sont pas remis à temps pour l’enregistrement, l’acquéreur peut exiger une indemnisation des pertes subies.

10. Exigez le paiement des pénalités en cas de manquement aux obligations

Dans le contrat doivent être indiquées les conditions de paiement des pénalités. Selon la loi, les pénalités sont calculées selon un taux de 1/300 du taux de refinancement de la Banque centrale en vigueur à la date d’exécution de l’obligation, sur le prix du contrat. Si le participant est une personne physique, les pénalités sont payées en double montant – 1/150 du taux de la Banque centrale.

11. Prenez en compte la situation critique dans le monde

La loi n°214 prévoit plusieurs moyens de garantir les obligations du constructeur envers les acheteurs. Parmi elles figurent : la garantie du terrain ou de l’usage du sol, la garantie bancaire et l’assurance de responsabilité civile.

Et en plus, face à la crise, certains constructeurs acceptent parfois des modifications des contrats standards, ce qui était pratiquement impossible il y a quelques années.

12. Comprenez la différence entre la mise en service et la livraison de l’appartement

Lorsque l’immeuble est mis en service, certains acquéreurs exigent les clés avant leur livraison, ce qui reste généralement environ six mois. Si le délai de mise en service est reporté, les acheteurs peuvent conclure que le constructeur a des problèmes.

En réalité, la date de mise en service est planifiée par le constructeur pour lui-même. Mais la livraison des appartements aux acquéreurs doit se faire avant la date fixée dans le DPA.

Auteur : Alexandra Kaldina

Illustrations : Projet « Sud-Bounino » à Yamonovo (MIU)