12 Tipps für Käufer von Wohnungen in Neubauten

Denen, die eine Wohnung in einer Neubauten kaufen, bleibt oft nicht nur ein Jahr, um die verlangten Schlüssel zu erhalten. Was sollte getan werden, damit diese Zeit ruhig verläuft? Und was sollte man wissen, um unangenehmen Überraschungen des Bauunternehmens zu vermeiden? Wir teilen unsere Tipps zur aktuellen Thematik.

1. Versuchen Sie, Immobilien über ein DDU zu kaufen

Falls der Bauherr nach dem Anteilshandelvertrag arbeitet – gemäß FZ-214 – bedeutet das, dass er eine Baugenehmigung besitzt, und im Hinblick auf alle Unterlagen ist der Prozess wahrscheinlich ordnungsgemäß.

Und das Wichtigste – ein DDU schützt Sie vor doppelter Verkäufe derselben Wohnung. Und wenn der Bauherr insolvent wird, können Ihre Ansprüche durch Sicherheit gewährleistet werden.

2. Erfahren Sie, ob Banken dem Bauunternehmen vertrauen

Gut ist es, wenn das zukünftige Haus von mehreren Banken finanziert wird und nicht nur von derjenigen, die den Bauherrn finanzieren. Noch besser wäre, wenn der Hauptkreditgeber des Bauunternehmens ein bekannter Bank mit starken finanziellen Ressourcen ist. Im Falle eines Mangels an Mitteln zur Abschluss der Bauarbeiten werden zuverlässige Banken den Bauherrn eher nachfinanzieren als die Baustelle einfrieren.

3. Prüfen Sie das Investitions-Potenzial des Hauses

Beachten Sie die Lage des Hauses, das Grün der Anlage. Wie privat ist die Hoffläche? Gibt es eine ausgestattete Kinderspielplatz und ein Ruhebereich für Erwachsene? Gibt es Parkplätze?

Heute werden auf den ersten Stockwerken moderner Wohnkomplexe Geschäfte, Cafés und Friseure untergebracht, was sehr praktisch ist. Darüber hinaus sind die meisten Objekte sozial-kultureller und gewerblicher Art innerhalb von 5–10 Minuten zu Fuß erreichbar.

4. Beurteilen Sie Formate und Grundrisse der Wohnungen

Modernes Wohnkomplexe wie z. B. das Wohnprojekt „Südliches Bunino“ bieten die vielfältigsten Lebensräume – von kleinen Studios bis hin zu exklusiven Doppelstockwohnungen und Wohnungen mit Patio.

Unabhängig von der Größe Ihres gekauften Wohnraums sollte seine Grundrisse nach den Regeln der Ergonomie entwickelt werden. Achten Sie unbedingt darauf, dass das Grundrissdesign den Normen zur Gestaltung von Wohnräumen entspricht.

5. Gibt es Wohnungen mit fertiger Ausstattung?

Eine Wohnung mit fertiger Innenausstattung – eine moderne und sehr praktische Lösung: Keine Reisen zu Baustoffläden und Staub bei Renovierungsarbeiten. Sie melden sich einfach in ein für das Leben bereitstehendes Wohnhaus ein und gestalten die Innenausstattung nach Ihrem Geschmack.

6. Verfolgen Sie den Ruf des Bauunternehmens

Achten Sie darauf, wie viele Häuser der Bauherr bisher errichtet hat und welche Probleme während des Bauprozesses auftreten. Versuchen Sie sich auf einem Forum zu registrieren, das dem Haus gewidmet ist, und lernen Sie Ihre zukünftigen Nachbarn kennen. Durch das Gespräch mit anderen Anteilseignern erfahren Sie alle Mängel und Vorteile der Neubauwohnung.

7. Vergessen Sie nicht, die Unterlagen zu prüfen

Bauunternehmen, die nichts zu verbergen haben, stellen Ihnen eine vollständige Liste der Unterlagen gemäß FZ-214 zur Verfügung. Sie sind kein Geschäftsgeheimnis.

Zu diesen Unterlagen gehören: Baugenehmigung, technisch-wirtschaftliche Begründung des Projekts, Gutachten der Projektunterlagen, selbst Projektunterlagen und ein Dokument, das die Rechte des Bauherrn an dem Grundstück bestätigt.

8. Klären Sie die Möglichkeit versteckter Zusatzzahlungen

In dem Vertrag sollte stehen, dass der Preis der Wohnung nur dann geändert werden kann, wenn es nach dem BТИ-Messung vor dem Übergang des Hauses in Betrieb zu Abweichungen von der tatsächlichen Fläche kommt.

Aber fast immer erwarten die Anteilseigner Kosten für die Registrierung des DDU von 20 bis 100.000 Rubel. Und viele Bauherren sehen auch eine Zahlung für öffentliche Dienste ab dem Tag der Unterzeichnung des Übergangsaktes des Hauses in Betrieb und bis zu dem Tag der Schlüsselübergabe – im Durchschnitt von 10 bis 50.000 Rubel.

9. Denken Sie an die Notwendigkeit der Registrierung des Vertrags

Falls der Bauherr den Vertrag selbst zur Registrierung übergibt, sollte in ihm ein Datum der Abgabe der Unterlagen an das Rosreestr und die Verpflichtung zur Übergabe des registrierten Vertrags an den Anteilseigner festgehalten werden.

Und wenn die Unterlagen nicht rechtzeitig bei der Registrierung abgegeben werden, hat der Anteilseigner das Recht, Schadensersatz zu verlangen.

10. Fordern Sie bei Verletzung der Verpflichtungen eine Geldstrafe an

In dem Vertrag sollten die Bedingungen für die Zahlung einer Geldstrafe festgelegt werden. Gemäß dem Gesetz wird eine Geldstrafe in Höhe von 1/300 der Refinanzierungsrate der Zentralbank, die am Tag der Erfüllung der Verpflichtung gilt, von dem Vertragspreis berechnet. Falls der Teilnehmer eine natürliche Person ist, wird die Geldstrafe in doppelter Höhe – 1/150 der Zentralbank-Rate – gezahlt.

11. Berücksichtigen Sie die Krise in der Welt

FZ-214 sieht mehrere Möglichkeiten zur Gewährleistung der Verpflichtungen des Bauherren gegenüber Käufern vor. Dazu gehören Sicherheit des Grundstücks oder Mietrechte, Bankgarantie und Haftpflichtversicherung.

Und außerdem im Zusammenhang mit der Krise vereinbaren einige Bauherren manchmal Änderungen in den Standardverträgen, was vor ein paar Jahren fast unmöglich war.

12. Wissen Sie den Unterschied zwischen dem Betriebseintritt und der Wohnungübergabe

Wenn das Haus in Betrieb genommen wird, beginnen manche Anteilseigner zu fordern, dass sie Schlüssel erhalten, obwohl es durchschnittlich noch eine halbe Jahr dauert, bis sie erhalten werden. Und wenn der Betriebstermin verschoben wird, verlieren Käufer oft den Eindruck, dass der Bauherr Probleme hat.

Tatsächlich ist das Datum des Betriebsbeginn ein Planungsdatum, das der Bauherr für sich selbst festlegt. Doch die Übergabe der Wohnungen an die Anteilseigner sollte nicht später als das in dem DDU festgelegte Datum erfolgen.

Text: Alexandra Kal'dina

Bilder: Wohnprojekt „Südliches Bunino“ in Yamonovo (MIZ)