9 étages de pragmatisme soviétique : pourquoi l'URSS a massivement construit des immeubles de neuf étages

Nous explorons pourquoi il y a tant de bâtiments à neuf étages dans l'espace post-soviétique, quelles séries existaient et comment les distinguer. Nous partageons également des astuces pour ceux qui envisagent d'acheter un appartement dans une maison soviétique à neuf étages.

Si vous avez grandi en Russie ou dans les pays de l'ancienne URSS, il est très probable que vous ayez vécu dans un immeuble à neuf étages, ou que des membres de votre famille ou amis y aient vécu. Ces bâtiments sont devenus une partie si familière du paysage urbain que nous ne nous posons rarement la question : pourquoi neuf étages ? Pourquoi pas huit ou dix ? Il s'avère qu'il y a derrière ce chiffre « magique » un ensemble de calculs pragmatiques, des contraintes techniques et même quelques ruses bureaucratiques.

Les points clés de l'article :

• Les immeubles à neuf étages permettaient de contourner les normes exigées pour l'installation obligatoire d'ascenseurs, qui n'étaient requises qu'à partir du dixième étage. Pourtant, les ascenseurs y étaient installés dans la plupart des cas.

• C'était un compromis idéal entre l'économie des immeubles à cinq étages et la densité de construction : sur le même terrain, on pouvait loger presque deux fois plus de personnes.

• Plus de vingt séries d'immeubles soviétiques à neuf étages existaient, les plus répandues étant la série 504, la P-44 et la série 137.

• Dans certaines séries, il est possible de réaliser une rénovation intérieure réussie, ce qui rend ces bâtiments attractifs pour un travail de rénovation moderne.

Un ascenseur qui n'était presque pas compté

L'une des principales raisons de la popularité des immeubles à neuf étages en URSS était une astuce avec les normes. Selon les règles de construction et d'urbanisme (SNiP), un ascenseur était obligatoire dans les bâtiments résidentiels à partir du dixième étage. Apparemment, cela permettait de faire des économies — construire un immeuble à neuf étages sans se soucier du coûteux équipement d'ascenseur.

Mais il y avait un détail intéressant : dans la plupart des immeubles à neuf étages soviétiques, les ascenseurs étaient installés ! En effet, un autre article du même SNiP stipulait qu'en cas de différence de hauteur entre le niveau d'entrée du bâtiment et le sol du dernier étage supérieure à 14 mètres, l'installation d'un ascenseur était obligatoire. Dans un immeuble à neuf étages, cette différence atteignait environ 24 mètres.

Alors quel était le sens de cela ? Il s'avère que les exigences relatives aux ascenseurs pour ces immeubles étaient moins strictes. On pouvait installer des ascenseurs de capacité plus faible, à une vitesse moindre et avec des systèmes de contrôle simples. Selon certaines estimations, cela permettait d'économiser jusqu'à 15 à 20 % sur l'entretien des ascenseurs par rapport aux immeubles à dix étages.

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Un équilibre idéal entre coûts et densité de construction

La période de construction des immeubles à neuf étages coïncidait avec une tâche ambitieuse pour les autorités soviétiques : fournir des appartements individuels à un maximum de familles. Les immeubles à cinq étages de Khrouchchev ne pouvaient plus répondre à la demande croissante.

Une simple mathématique montrait que sur le même fondement et sur la même parcelle, un immeuble à neuf étages pouvait accueillir presque deux fois plus d'appartements qu'un à cinq étages. De plus, contrairement aux immeubles de 12 à 16 étages, la construction d'immeubles à neuf étages ne nécessitait pas un renforcement significatif du fondation et des structures portantes.

Curiosité : selon les recherches d'économistes soviétiques, la construction d'un mètre carré dans un immeuble à neuf étages coûtait seulement 3 à 5 % de plus qu’un immeuble à cinq étages, mais permettait d’augmenter de presque deux fois la surface habitable par unité de terrain. D’un point de vue économique, c’était presque une solution idéale.

Les usines de construction : orientées vers la « neuf »

Dans les années 1960 et 1970, l'URSS développa activement la construction en panneaux. Partout dans le pays, des usines de construction (DSK) produisaient les éléments en béton armé prêts à assembler pour la construction de maisons.

Les lignes techniques de ces usines étaient conçues pour produire des panneaux standardisés pour des immeubles d'une hauteur déterminée. Et c'était souvent précisément une configuration à neuf étages. Réajuster ces lignes pour produire des panneaux destinés à d'autres hauteurs nécessitait des coûts et du temps importants.

Fait peu connu : à la fin des années 1970, l'URSS comptait plus de 400 usines de construction capable de produire des éléments pour construire plus de 70 millions de mètres carrés d'habitations par an. Environ 60 % de ce volume concernait précisément les immeubles à neuf étages.

La géologie et la sismique ont également joué un rôle

Un autre facteur influençant le choix de la configuration à neuf étages était les conditions géologiques et sismiques de nombreux régions de l'URSS.

Dans les zones à forte activité sismique (par exemple, au Caucase, en Asie centrale, sur le Pacifique), les normes de construction imposaient des limites à la hauteur des bâtiments. Les immeubles de neuf étages correspondaient souvent à la hauteur maximale autorisée dans beaucoup de territoires avec une sismicité de 7 à 8 degrés.

De plus, dans beaucoup de villes, notamment celles construites sur les rivières (Moscou, Kiev, Minsk), les eaux souterraines se trouvent à une profondeur relativement élevée. Pour construire des bâtiments plus hauts que neuf étages, il fallait ériger des fondations plus profondes et coûteuses, ce qui augmentait considérablement le coût de construction.

Les immeubles à neuf étages ne sont pas tous identiques : séries populaires

Beaucoup pensent que tous les immeubles à neuf étages soviétiques sont identiques, mais ce n’est pas le cas. Au cours de la construction massive, plus de vingt séries différentes d’immeubles à neuf étages ont été développées, chacune différant par les plans des appartements, les matériaux des murs, l’emplacement des ascenseurs et des poubelles.

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Série 504 (505) :

L'une des séries les plus répandues à Moscou et dans d'autres grandes villes. Le principal signe distinctif est la présence de trois entrées identiques avec deux appartements par étage chacune. Les murs sont en panneaux de béton armé, les planchers en plaques de béton armé d’une épaisseur de 14 cm. Les appartements dans ces immeubles se distinguent par des cuisines relativement grandes (de 7 à 9 m²) et des sanitaires séparés.

Série P-44 :

Ces immeubles ont été construits principalement dans les années 1980. Ils se reconnaissent facilement par leurs embrasures caractéristiques qui se détachent visuellement sur la façade. Les appartements de cette série ont des cuisines assez spacieuses (de 8 à 10 m²) et des halls. Une autre particularité : des plafonds hauts (environ 2,64 m), ce qui était considéré comme un luxe dans les standards soviétiques.

Série 137 :

Le trait distinctif de cette série est la présence de balcons qui s'étendent sur toute la largeur de la façade. Dans certains modèles, il existe des appartements avec deux balcons. Ces immeubles sont connus pour leur bonne isolation thermique, mais ont des cuisines relativement petites (environ 6 m²).

Quoi savoir si vous achetez un appartement dans un immeuble à neuf étages

Même si ces immeubles ont un âge solide (beaucoup d’entre eux ont plus de 40 à 50 ans), les appartements dans des immeubles soviétiques à neuf étages restent demandés sur le marché immobilier. Mais il faut prendre en compte plusieurs points importants avant d’acheter.

Les réseaux de distribution peuvent nécessiter un remplacement

Dans la plupart des immeubles soviétiques à neuf étages, les tuyaux en acier pour l’eau potable et les canalisations en fonte étaient installés initialement. Leur durée de vie prévue est de 25 à 30 ans, donc dans les immeubles sans rénovation complète, ces réseaux sont probablement usés.

Conseil : avant d’acheter, vérifiez quand a eu lieu le dernier rénovation complète des systèmes d’eau et d’égouts. Si aucune information n’est disponible ou que la rénovation remonte à longtemps, prévoyez un budget pour remplacer les tuyaux dans l’appartement.

Les possibilités de rénovation dépendent de la série du bâtiment

Toutes les séries d’immeubles à neuf étages ne conviennent pas de la même manière pour une rénovation moderne. Par exemple, dans les immeubles en brique, seules les murs extérieurs et les murs des escaliers sont porteurs, ce qui offre plus de liberté pour modifier l’espace intérieur.

En revanche, dans les immeubles en panneaux de la série P-44 ou 504, plusieurs cloisons intérieures peuvent être portantes, ce qui limite considérablement les possibilités de rénovation.

Conseil : avant d'acheter, consultez le certificat technique du bâtiment et conseillez-vous avec un architecte sur les possibilités de rénovation dans une série spécifique.

L'isolation acoustique est un point faible de nombreuses séries

L'une des plaintes les plus fréquentes des habitants d'immeubles à neuf étages en panneaux est une mauvaise isolation acoustique. Cela concerne particulièrement les séries avec des cloisons inter-apartement de faible épaisseur (8 à 10 cm).

Conseil : lors de la rénovation, prévoyez un budget supplémentaire pour une isolation acoustique des murs qui touchent les appartements voisins, ainsi que du plafond et du sol.

L'installation électrique nécessite souvent un remplacement complet

Dans la plupart des immeubles soviétiques à neuf étages, l'installation électrique en aluminium était prévue, conçue pour une charge de 1,5 à 2,5 kW par appartement. Pour les besoins modernes (où plusieurs appareils électriques puissants peuvent fonctionner simultanément dans un appartement), cela est clairement insuffisant.

Conseil : avant d'acheter un appartement dans un immeuble soviétique à neuf étages, planifiez en avance le remplacement complet de l'installation électrique avec un gain d'épaisseur des câbles.

Le destin moderne des immeubles à neuf étages : rénovation ou reconstruction ?

Avec le temps, la question de savoir quoi faire avec une grande quantité d'immeubles à neuf étages en déclin devient de plus en plus urgente. Dans différentes villes et pays de l'ancienne URSS, cette question est abordée différemment.

L’expérience moscovite : du démouillage à la rénovation

À Moscou, les plans initiaux prévoyaient non seulement la démolition des immeubles à cinq étages, mais aussi certaines séries d'immeubles à neuf étages. Cependant, ces plans furent finalement abandonnés. La plupart des immeubles à neuf étages sont inclus dans les programmes de rénovation complète, qui prévoient le remplacement des réseaux, la réparation des façades et toitures ainsi que l'installation de nouveaux ascenseurs.

Cependant, certaines séries d'immeubles à neuf étages jugées en état d'urgence ou techniquement obsolètes ont tout de même été incluses dans les programmes de rénovation et seront démolies.

L’approche européenne : modernisation au lieu de démolition

Curieux est l’exemple des pays d'Europe orientale (Tchéquie, Pologne, ancienne RDA), où les immeubles similaires en panneaux ne sont pas démolis mais modernisés : leurs façades sont isolées, les fenêtres remplacées, de nouveaux ascenseurs installés et les systèmes techniques rénovés.

Cette approche permet de prolonger considérablement la durée de vie des bâtiments (selon certaines estimations, encore 30 à 50 ans) et d’améliorer le confort de vie des habitants sans avoir besoin de nouveaux chantiers massifs.

Les immeubles à neuf étages dans la culture populaire : plus que de simples maisons

Au cours des décennies, les immeubles à neuf étages soviétiques sont devenus non seulement un type de logement, mais aussi un phénomène important dans la culture populaire.

Ils apparaissent dans les films comme symbole de la vie quotidienne ordinaire (« Moscou ne pleure pas », « Ironie du destin », « Marathon d'automne »). Les entrées caractéristiques des immeubles à neuf étages sont reconnaissables dans les clips rap comme le symbole des quartiers dormitoires. Certains designers ont même lancé des collections de vêtements et accessoires imprimés avec les visuels typiques des immeubles soviétiques à neuf étages.

L'avenir des immeubles à neuf étages

Même s'ils ont un âge solide, la plupart des immeubles à neuf étages soviétiques resteront probablement debout encore plusieurs décennies. Le temps de service prévu était de 50 ans, mais les inspections modernes montrent qu’ils peuvent durer 70 à 80 ans ou plus avec un entretien approprié.

Le principal défi pour ces bâtiments aujourd’hui n’est pas tant l’usure physique des structures portantes, mais le vieillissement moral des plans et des systèmes techniques. Les normes modernes exigent des cuisines plus spacieuses, des espaces de rangement, une meilleure isolation thermique et une efficacité énergétique.

Cependant, les immeubles à neuf étages soviétiques continueront longtemps de faire partie du paysage urbain des pays post-soviétiques, témoins silencieux de l’ère de la construction massive et standardisée, où résoudre le problème du logement pour des millions de familles était plus important que l’architectural diversité et les plans individuels.

Pour des milliers de personnes, ces immeubles types resteront simplement leur maison — un lieu où ils ont passé leur enfance, où ils reviennent après leurs études ou leur travail, où vivaient les personnes aimées et où se sont produits les événements importants de leur vie.

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