Replanification en 2020 : Ce qu'il faut faire valider si vous souhaitez redécorer votre appartement ou votre maison de campagne

Pendant la période de confinement, nous nous interrogeons souvent sur l'expansion des limites de nos appartements et maisons de campagne. Nous avons demandé à un expert de nous expliquer quelles modifications ont eu lieu dans la législation relative à l'immobilier cette année-là.

Alexei Parshin — Expert et chef d'entreprise GOROD, spécialisé dans la coordination de biens immobiliers

Contrairement à ce que beaucoup pensaient, aucune modification majeure n’a eu lieu en 2020 concernant la procédure de replanification d’appartement. Les bases du processus restent réglementées par le Chapitre 4 du Code de procédure civile. Toutefois, les modifications touchent d'autres espaces dans les immeubles à logements multiples ainsi que les constructions de propriété privée.

La replanification de tous types d'espaces doit être soumise à une vérification

Dans les immeubles à logements multiples, les bureaux et salles de sport sont souvent aménagés sans restriction avant cette année. À partir de 2020, toute violation des normes lors de la réorganisation de ces espaces entraîne désormais une responsabilité administrative. Ces modifications ont été introduites dans l’article 7.21 du Code pénal pour les infractions de type administratif, où la définition « espaces résidentiels » a été remplacée par « espaces dans un immeuble à logements multiples ».

Les sanctions sont comparables à des violations présentant un haut niveau de danger social (violation des règles de maintenance et rénovation des immeubles et espaces résidentiels). Les amendes pour les fonctionnaires s'élèvent à 5 000 roubles, et jusqu’à 50 000 pour les entreprises.

Les inspections ne peuvent se faire que sur autorisation des propriétaires

Avant janvier 2019, personne ne demandait l'autorisation aux propriétaires pour effectuer des inspections hors plan. En général, ces inspections révèlent souvent les violations des règles de replanification et réorganisation des espaces.

Actuellement, la base pour effectuer une inspection est basée sur l'information transmise à l'autorité de surveillance de l'habitat ou au contrôle municipal concernant des cas de violations. Ensuite, les autorités doivent obtenir l'autorisation des propriétaires.

La responsabilité envers le bâtiment incombe à tous ses habitants

Si vous ajoutez à votre appartement une surface supplémentaire provenant de l'actif collectif de l'immeuble — toiture, grenier, couloirs et même parcelles terriennes autour du bâtiment — vous aurez besoin d'un procès-verbal de réunion des propriétaires signé par ceux-ci pour approuver les modifications.

La responsabilité quant à l'intégrité de l'objet incombe désormais à tous ses habitants, conformément à la nouvelle disposition de l'article 46 du Code de l'habitat russe datée du 24 avril 2020.

L'approbation peut désormais être effectuée selon un plan type

Auparavant, la loi sur la replanification selon le plan type était prévue dans les deux cas à Moscou et dans la région de Moscou. Le premier consistait en base sur un esquisse, le second selon le projet élaboré par l'architecte.

Un nouveau concept de replanification a été introduit : elle est effectuée selon un plan type, et il suffit au propriétaire de saisir les données dans le document. Ce plan est déjà approuvé par la Commission de surveillance du logement de Moscou et disponible sur la page officielle de l'institution — mos.ru.

Les personnes possédant des immeubles en panneaux types peuvent uniquement réaliser une replanification selon le plan type. Il suffit alors de choisir la version adaptée dans le catalogue. La plupart de ces modèles n'autorisent pas de toucher les murs porteurs et extérieurs du bâtiment. Exceptions : certaines modifications des immeubles de série type P-44T et P-44M, dans lesquels à partir de 2007 des ouvertures ont été prévues dans les murs porteurs (à Moscou, les replanifications d'appartements se font en fonction de la série spécifique du bâtiment).

L'enregistrement des constructions sur la propriété de campagne est simplifié

Les objets de construction illégaux sur les terrains de campagne causent beaucoup de problèmes. Si vous n'avez pas les documents requis, vous ne pouvez ni vendre, ni offrir en cadeau ni transmettre par héritage les constructions. De plus, vous ne pouvez pas obtenir un crédit à partir de ces objets comme garantie ni les relier aux réseaux d’ingénierie. Et même, ils peuvent être détruits à tout moment.

La seule solution est d’enregistrer tous les objets sur votre terrain de campagne, y compris le domaine principal. Le 2 août 2019, Vladimir Vladimirovitch Poutine a signé la Loi fédérale n°267 sur l’extension de ce qu’on appelle « l’amnistie des terrains de campagne ». Le processus simplifié de validation continue à fonctionner — en cas de droit sur le terrain pour la validation, il suffit simplement d'avoir un plan technique.

Les voisins peuvent exiger la démolition des constructions

La Chambre des Députés prépare de nouvelles modifications au Code civil. Les voisins ou l'administration peuvent initier la démolition de toute construction illégale sur le terrain si elle empêche les voisins (par exemple, en projetant une ombre trop importante). Si les constructions ne sont pas légitimées, elles peuvent également être démontées sur demande des voisins.

Pour l’instant, ce point est en cours de préparation, vous avez donc encore le temps légitimer toutes vos constructions précieuses. Dans le futur proche, la loi sera discutée à distance, après quoi les modifications seront préparées pour une deuxième lecture.