Replanificación en 2020. Lo que hay que coordinar si necesitas reestructurar un apartamento o una casa de campo

Durante el período de aislamiento autónomo, frecuentemente reflexionamos sobre la expansión de los límites del apartamento y la casa de campo. Pedimos al experto que nos explicara qué cambios en las leyes sobre bienes raíces ocurrieron este año.

Alekséi Parshin — experto, jefe de la empresa GOROD, dedicada a la coordinación de bienes raíces

En contra de las expectativas, en 2020 no hubo cambios significativos en el procedimiento de replanificación del apartamento. Las bases del proceso también están reguladas por el Capítulo 4 de la Ley de Construcción. Sin embargo, los cambios afectaron otros espacios en edificios de viviendas múltiples y también las construcciones rurales.

La replanificación de cualquier espacio será sometida a revisión

En edificios de viviendas múltiples a menudo se instalan oficinas y salas deportivas, y hasta hace poco no existían restricciones para su replanificación. Desde 2020, los propietarios serán responsables administrativamente por cualquier infracción a las normas durante la reconfiguración de estos espacios. El cambio fue introducido en el artículo 7.21 de la Ley de Contravenciones Administrativas (KoAP), donde se sustituyó la definición de «espacios habitables» por «espacios en edificios de viviendas múltiples».

Las sanciones se consideran infracciones de alto nivel de peligro social (infracción de las normas de mantenimiento y reparación de edificios y espacios habitables). Las multas para personas con funciones son de cinco mil rublos, mientras que para entidades jurídicas pueden alcanzar hasta 50 mil rublos.

Las inspecciones solo se realizan con el permiso de los propietarios

Antes del enero de 2019, nadie preguntaba a los propietarios si podía llevarse a cabo inspecciones inesperadas. Por lo general, estas inspecciones revelaban normas violadas relacionadas con la replanificación y reconfiguración de espacios.

Ahora, la base para una inspección será la información sobre hechos de infracción recibida por las autoridades de vigilancia gubernamental o control municipal. Tras esto, las autoridades deben obtener el permiso de los propietarios.

La responsabilidad por el edificio recae sobre todos sus residentes

Si usted une a su apartamento una superficie adicional que pertenece al inmueble común del edificio — techo, azotea, pasillos e incluso terrenos alrededor de la casa — necesitará un protocolo de reunión de propietarios con el consentimiento para los cambios.

La responsabilidad por la integridad del objeto ahora recae sobre todos sus residentes, según el nuevo cambio en el artículo № 46 del Código de Vivienda de Rusia del 24 de abril de 2020.

La coordinación ahora es posible mediante proyecto tipo

Anteriormente, en la ley sobre replanificación por proyecto tipo en Moscú y la región de Moscú se prevían dos opciones. La primera — basada en un boceto, la segunda — según el proyecto elaborado por un diseñador.

Se introduce ahora un nuevo concepto de replanificación — se lleva a cabo mediante proyecto tipo, y al propietario solo le queda ingresar los datos al documento. Este proyecto ya está aprobado por la Inspección de Vivienda de Moscú y disponible en la página oficial de la institución — mos.ru.

La replanificación mediante proyecto tipo solo pueden llevarla a cabo los propietarios de viviendas en panel tipo. Solo hay que elegir una opción adecuada del catálogo. La mayoría de estas opciones no permiten tocar las paredes estructurales y externas del edificio. Excepciones — algunas modificaciones de los tipos de viviendas estándar P-44T y P-44M, en las cuales desde 2007 se previeron aberturas en las paredes estructurales (en Moscú la replanificación de apartamentos se realiza dependiendo de la serie específica del edificio).

La inscripción de construcciones en la finca se ha vuelto más sencilla

Los objetos constructivos ilegales en lotes de fincas traen muchas dificultades. Si no posee documentos, no podrá vender, regalar o transferir por herencia las construcciones. Tampoco podrá obtener un préstamo con garantía de estos objetos ni conectarlos a las redes de servicios públicos. Además, pueden demolerse en cualquier momento.

La única solución — registrar todos los objetos en la finca, incluyendo la casa rural. El 2 de agosto de 2019, Vladimir Vladimirovich Putin firmó la Ley Federal №267 sobre la extensión de la llamada «amnistía de fincas». El procedimiento simplificado para coordinación sigue vigente ahora — con el derecho a la tierra necesaria solo se requiere un plano técnico.

Los vecinos pueden exigir demoler las construcciones

La Duma está preparando nuevas enmiendas al Código Civil. Vecinos o autoridades pueden iniciar la demolición de cualquier construcción ilegal en el lote si esta estructura impide a los vecinos (por ejemplo, proyecta una sombra muy grande). Si las construcciones no están legalizadas, también pueden ser desmanteladas según petición de los vecinos.

Mientras este punto esté en desarrollo, usted tiene tiempo para legalizar todas las construcciones valiosas. En el futuro cercano, la ley será debatida a distancia, después de lo cual las enmiendas serán preparadas para la segunda lectura.