¿Comprar apartamentos: ventajas y desventajas + opinión de un experto?

Desde la perspectiva del Código de Vivienda, un apartamento es un espacio habitable y aislado que constituye una propiedad inmobiliaria y sirve para la residencia permanente de los ciudadanos. Los apartamentos se consideran espacios no habitables, y por eso se derivan todas sus desventajas. Analizamos juntos con los expertos de la empresa «Métrium Group».

1. Pierdes el derecho al voto y la prima de pensión

Puedes obtener una inscripción permanente en Moscú solo en un espacio habitable. Sin registro, no tienes derecho al voto en elecciones ni beneficios moscovitas para jubilados y menores de edad. Si deseas enviar a tu hijo a la escuela, tu solicitud será considerada después de las presentadas por los «ciudadanos normales» del distrito. 

Importante saber: si el complejo de apartamentos tiene el estatus de hotel, el propietario puede obtener una inscripción temporal por 5 años. 

2. No tienes derecho a la propiedad común del edificio

Todos los espacios comunes, el techo y el patio son propiedad común de los propietarios de pisos, quienes pueden decidir juntos cómo gestionar los espacios compartidos. Por ejemplo, evitar el uso no deseado de sótanos, techos, áticos y otros espacios. Los propietarios de apartamentos no tienen ese derecho. 

Importante saber: si los propietarios de apartamentos deciden hacer un vestíbulo cerrado en la escalera, tendrán que comprar o alquilar esa zona del propietario, que normalmente es el vendedor de los apartamentos. 

3. Puedes perder la vivienda por un juicio

Cuando el propietario de una vivienda se convierte en deudor y un tribunal ordena confiscar su propiedad, los agentes judiciales no pueden expulsarlo del piso si es su único lugar de residencia. Como los apartamentos son espacios no habitables, su propietario puede ser expulsado si se ejerce una ejecución judicial. 

Importante saber: el comprador de un piso típico con hipoteca también puede perder su vivienda por un juicio.

4. Los gastos de servicios públicos son más altos

Al comprar apartamentos, no podrás disfrutar de deducciones fiscales y beneficios que están disponibles para compradores de pisos. Las deducciones fiscales no se aplican a los espacios no habitables, como los apartamentos. Sin embargo, los gastos de servicios públicos para espacios no habitables tienen un coeficiente elevado. 

Los costes del suministro de agua son un 12% más altos, los de alcantarillado 8%, el del calor 25% y el eléctrico 36%. El costo exacto de los servicios públicos depende de las tarifas establecidas para espacios no habitables según los contratos firmados por la empresa de gestión y el proveedor de servicios.

5. Los requisitos para la vivienda son menores

La construcción de edificios residenciales se realiza estrictamente acorde con las normas de construcción y sanitarias (iluminación, aislamiento acústico, ventilación, iluminación solar, protección contra incendios). Los requisitos técnicos para la construcción de apartamentos son inferiores a los exigidos para viviendas habitables. 

¿Qué dice el experto? Las principales diferencias económicas de los apartamentos son la diferencia en pagos fiscales y servicios públicos.

Maria Litinecka - Especialista, asociada gerente de «Métrium Group», empresa inmobiliaria y consultora que opera en el mercado de vivienda residencial del área metropolitana de Moscú y San Petersburgo.

Cálculos simples demuestran que la diferencia en precio entre apartamentos y pisos cubre los gastos elevados de servicios públicos y tributos durante décadas. También hay que considerar los gastos de transporte, ya que las ofertas más económicas de vivienda dentro del Mekhón de Moscú están relacionadas con apartamentos. 

Las diferencias legales no son tan importantes. Compradores de apartamentos y pisos están protegidos por la Ley 214-FZ contra ventas dobles y demoras en la entrega del proyecto. En caso de rescisión del contrato, tienen los mismos derechos a compensaciones y multas, y en caso de quiebra del desarrollador entran en la tercera cola de acreedores para reembolsar los fondos invertidos.

En cuanto a las diferencias técnicas, la ausencia de obligación del desarrollador de cumplir con las normas de construcción y edificar infraestructura social, así como construir caminos de acceso, no es rentable para los desarrolladores en condiciones de fuerte competencia por compradores. En este contexto, la mayoría de los apartamentos no se quedan atrás respecto a los edificios convencionales ni en calidad de construcción ni en presencia de infraestructura. 

En consecuencia, si una persona logra encontrar una combinación óptima de tres características— precio, ubicación y concepto interesante— en algún complejo de apartamentos, para ella no será tan importante que sea formalmente un espacio no habitable. Lo esencial para el comprador es mejorar sus condiciones de vivienda concretas, específicamente mudarse a una nueva casa o a una ubicación más conveniente. 

En la portada: Proyecto de diseño de Diana Mal’tseva.

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