Comment transformer un domaine de jardin en maison habitable et faut-il obtenir une autorisation pour la buanderie ?

Acquérir une maison ou un terrain de vacances n’est pas difficile. Mais qu’est-ce qu’il faut savoir lors de l’aménagement de la maison ou du terrain, comment prendre en compte tous les détails et les pièges potentiels et sur quoi penser avant l’achat ? Nous répondons aux questions les plus urgentes.

Alexei Parshin — expert, directeur de l’agence d’approbation de biens immobiliers GOROD

Peut-on transformer un domaine de jardin en maison habitable ?

Oui, c’est possible.

Un domaine de jardin ou une maison de campagne est un lieu de résidence temporaire, où il n’y a généralement pas d’approvisionnement en eau, d’assainissement et de chauffage. Y vivre en permanence est impossible. Pour la période hivernale, il faut s’assurer d’un rénovation incluant toutes les connexions.

La nouvelle loi fédérale du 01.03.2020 № 35-ФЗ autorise ce type de transformation et le changement de statut. Les propriétaires peuvent rénover le domaine de jardin, l’aménager et légaliser les changements dans la législation.

Transformer un domaine de jardin en maison habitable est une possibilité d’améliorer les conditions de logement avec un gain substantiel sur le budget familial.

Design : Natalia Sorokina

De plus, lors de la conversion d’un domaine de jardin en maison habitable, vous obtenez plusieurs avantages :

• une inscription à domicile ;
• un crédit d’impôt avantageux, comme dans le cas d’un achat de bien immobilier résidentiel ;
• une économie sur l’électricité de 30 %, qui est offerte par le « tarif rural » ;
• un taux bas lors de la souscription d’un crédit pour une rénovation ou une nouvelle phase de construction.

Comment procéder à la conversion ?

Dans un premier temps, obtenir une déclaration technique sur l’état approprié de la maison. Elle ne peut être délivrée que par une organisation de projet avec une autorisation SRO, comme par exemple « BTI 2.0 ». La procédure prend deux à trois semaines.

Ensuite, rassembler les documents selon la liste suivante :

• une demande ;
• un extrait de l’EGFR et un document de propriété ;
• une déclaration technique attestant que la maison répond aux exigences applicables aux maisons résidentielles.

L’ensemble du dossier est présenté au MFC ou à l’autorité locale. Le coût de la surveillance du dossier auprès de l’administration et du registre foncier est de 15 000 à 20 000 roubles.

Pourquoi un géocodage si l’on possède déjà un plan cadastral ? Seul le géocodage permet de déclarer la propriété du terrain.

Êtes-vous certain que tout le terrain appartient pleinement à votre propriété ? Le seul document qui fixe légalement la propriété de chaque centimètre carré de terrain est le plan de géocodage.

Le géocodage consiste en l’installation officielle des limites, sans laquelle il est impossible de disposer librement du terrain, de construire des objets supplémentaires ou de vendre. En outre, depuis le 1er janvier 2020, il est impossible de vendre un terrain sans géocodage (modifications apportées à la loi fédérale sur le registre foncier de biens immobiliers du 22.12.2014 № 447).

Les avantages du géocodage du terrain :

• dans tous les conflits avec vos voisins ou même avec la municipalité, la loi sera de votre côté ;
• vendez ou louez le terrain — toutes les opérations se feront légalement.

Design : Elena Sergeeva

Comment changer la catégorie de terrain ?

Pour que l’administration locale approuve le changement de catégorie du terrain, le plan municipal doit prévoir ce type de transition. La demande peut être refusée si le terrain est trop éloigné du périmètre urbain et que l’expansion de ses frontières n’est pas prévue dans les plans de l’administration.

Une décision sur cette question est prise dans un délai maximum de deux mois. La partie la plus coûteuse du processus est le paiement de l’augmentation de la valeur cadastrale du terrain, soit environ 30 % de la valeur du terrain.

La procédure peut être effectuée via l’administration locale ou le MFC, ou encore en engageant un ingénieur cadastral.

Faut-il une autorisation pour ajouter une construction à la maison ?

Certainement ! Ce document est appelé « Notification sur la construction ou la rénovation prévue d’un objet de construction individuelle ou d’un domaine de jardin ».

Pour obtenir une autorisation pour ajouter une construction, les documents suivants sont nécessaires :

• le plan de géocodage ;
• un extrait actualisé de l’EGFR ;
• le plan technique.

Une demande peut être déposée via le MFC ou en commandant un service dans une organisation de projet spécialisée dans ces questions.

Design : Elena Sergeeva

Faut-il obtenir une autorisation pour construire un deuxième bâtiment sur le terrain ?

Si la catégorie du terrain est celle des fermes agricoles (LPH), cela est possible.

Il arrive que la surface du terrain prévoit uniquement un seul logement principal, dans ce cas le processus est le suivant :

• construire la maison ;
• préparer le plan technique ;
• enregistrer le deuxième bâtiment comme bâtiment non résidentiel dans l’Enregistrement foncier.
  
  

Sur les terres désignées comme « parcelles de potagers », les constructions supplémentaires peuvent être des structures sans fondation — une véranda ou un hangar.

Comment retirer une construction de l’EGFR si elle est imposée à des taxes ?

Cela est possible en cas de « destruction » réelle de l’objet. Dans ce cas, le propriétaire doit simplement faire appeler un ingénieur cadastral pour enregistrer ce fait.

Le propriétaire recevra un acte d’inspection de l’objet, qui servira de base pour mettre fin au droit dans l’EGFR et le retirer du registre cadastral.

Design : Maxim Tolmachev

Si vous avez encore des questions, posez-les dans les commentaires.