如何将花园房改造成住宅房，是否需要批准澡堂？

购买房屋或小屋并不困难。但在安排房屋或地块时，您应该了解什么，如何考虑所有细节和可能的陷阱，以及在购买前需要担心哪些问题？我们来回答最紧迫的问题。

阿列克谢·帕尔欣 —— 房地产审批机构GOROD的专家、负责人

花园房可以改造成住宅房吗？

当然可以。

花园或小屋通常被视为临时居住场所，一般没有供水、排污或供暖设施。永久居住在其中是不可能的。冬季期间，您必须进行维修并安装所有基础设施。

2020年3月1日生效的新联邦法律 № 35-ФЗ 允许这种转换和状态变更。业主可以翻新花园房，改善周边环境，并通过法律程序合法化变更。

将花园房改造成住宅房是一个改善居住条件并显著节省家庭预算的机会。

设计：纳塔莉亚·索罗金娜

此外，将花园房改为住宅房还能获得以下好处：

• 登记；
• 有利的税收减免，如同购买住宅物业一样；
• 根据农村电价节省30%的电费；
• 申请贷款重建或建造新阶段时利率较低。

如何进行转换？

首先，获取房屋状况的技术鉴定报告。该报告只能由具有SRO认证的项目组织（如“BTI 2.0”）出具，此流程耗时约两到三周。

然后根据清单收集文件：

• 申请表；
• 来自EGRN和证明所有权的权属文件的摘录；
• 确认房屋符合住宅要求的技术鉴定报告。

所有文件提交至MFC或地方政府机构。行政管理和Rosreestr的支撑文件费用将从15,000至20,000卢布不等。

如果已有地籍图，为什么还需要界址测量？只有界址测量才能赋予您对土地的所有权。

您是否确定整个土地地块完全属于您？唯一能依法确认每平方厘米土地所有权的文件是界址图。

界址测量是官方确立边界的行为，没有它您无法自由处置土地、在其上建造附加设施或出售。此外，自2020年1月1日起，未进行界址测量就无法出售地块（根据2014年12月22日第447号联邦法律《关于国家房地产登记册》的修改）。

土地界址测量的优势：

• 在与邻居甚至市政府发生争议时，法律将站在您这一边；
• 您可以出租或出售该地块——所有操作都将合法进行。

设计：叶莲娜·谢尔盖耶娃

如何变更土地类别？

要让地方政府批准土地类别变更，当地行政规划中必须包含允许此类转变的总平面图。如果地块距离城市边界太远，并且行政计划中未包含扩展边界，则可能会被拒绝。

此类问题的决定将在两个月内做出。整个过程中最昂贵的部分是覆盖地籍价值的变化，约为土地成本的30%。

这一程序可以通过地方政府、MFC或聘请地籍工程师来进行。

扩建房屋是否需要许可证？

当然需要！此文件被称为《关于计划建设或重建单户住宅或花园房的通知》。

要获得扩建房屋的许可，您需要以下文件：

• 界址图；
• 当前EGRN提取件；
• 技术图纸。

您可以通过MFC提交申请，或委托处理此类事务的项目组织来订购服务。

设计：叶莲娜·谢尔盖耶娃

是否需要批准在地块上建造第二栋房屋？

如果土地类别是园艺合作社（个体附属企业），则这是可能的。

有时土地面积仅允许建造一栋住宅建筑，此时流程如下：

• 建造房屋；
• 准备技术图纸；
• 在Rosreestr中将第二栋房屋登记为非住宅用途。
  
  

在标为“花园地块”的土地上，可建造无基础的临时建筑——如遮阳棚或储物棚。

如果税收针对该建筑征收，如何将其从EGRN中移除？

如果该物体实际上已被拆除，则可以这样做。在这种情况下，业主只需联系地籍工程师来登记这一事实。

业主将收到检查报告，该报告将成为终止EGRN中权利并将其从地籍册中移除的基础。

设计：马克西姆·托尔马切夫

如果您还有其他问题——请在评论中提问。