¿Cómo convertir una casa de jardín en vivienda y es necesario coordinar la sauna?

Comprar una casa o una finca no es difícil. Pero ¿qué hay que saber al equipar la casa o el terreno, cómo tener en cuenta todos los detalles y posibles trampas y en qué pensar antes de comprar? Respondemos a las preguntas más urgentes.

Alekséi Parshin — experto, director del agencia de coordinación inmobiliaria GOROD

¿Se puede convertir una casa de jardín en vivienda?

Sí, se puede.

Una casa de jardín o de campo es un lugar de residencia temporal, donde normalmente no hay agua potable, alcantarillado ni calefacción. Viviendo allí permanentemente es imposible. Para el período invernal será necesario preocuparse por la reparación con la realización de todas las comunicaciones.

La nueva Ley Federal del 01.03.2020 № 35-ФЗ permite esta transformación y cambio de categoría. Los propietarios pueden reparar la casa de jardín, mejorarla y legalizar el cambio en las normas legales.

Convertir una casa de jardín en vivienda es una oportunidad para mejorar las condiciones de vivienda con un ahorro significativo en el presupuesto familiar.

Diseño: Natalia Sorokina

Además, al convertir una casa de jardín en vivienda obtienes una serie de ventajas:

• registro;
• deducción fiscal ventajosa, como en el caso de adquirir propiedad inmobiliaria;
• ahorro del 30% en electricidad que proporciona la "tarifa rural";
• un porcentaje bajo al registrar un préstamo para reconstrucción o nueva etapa de construcción.

¿Cómo realizar la conversión?

En primer lugar, obtener un informe técnico sobre el estado adecuado de la casa. Solo una organización de proyecto con permiso del SRO puede emitirlo, como por ejemplo "BТИ 2.0". El procedimiento toma de dos a tres semanas.

Luego reunir los documentos según la lista:

• solicitud;
• extracto del Registro de la Propiedad y el documento que establece los derechos sobre la propiedad;
• informe técnico sobre el cumplimiento de los requisitos exigidos a las casas habitables.

Todo el paquete de documentos se presenta en el MFC o en la autoridad local de gobierno. El costo del acompañamiento de los documentos a la administración y al Registro de Propiedad será de 15 000 a 20 000 rublos.

¿Por qué es necesario el levantamiento topográfico si ya existe un plano catastral? Solo el levantamiento topográfico da derecho a poseer la tierra.

¿Está seguro de que todo el terreno pertenece completamente a usted? Solo existe un documento que registra la propiedad legal de cada centímetro de tierra, el plano de levantamiento topográfico.

El levantamiento topográfico es la instalación oficial de límites, sin el cual no puede disponer libremente de la tierra, construir objetos adicionales o venderla. Además, desde el 1 de enero de 2020 no es posible vender un terreno sin levantamiento topográfico (modificaciones en la Ley Federal "Sobre el Registro Estatal de la Propiedad Inmobiliaria" del 22.12.2014 № 447).

Beneficios del levantamiento topográfico del terreno:

• en cualquier cuestión disputada con los vecinos e incluso con el municipio, la ley estará de su lado;
• alquile o venda el terreno, todas las operaciones se llevarán a cabo según la ley.

Diseño: Elena Sergeeva

¿Cómo cambiar la categoría del terreno?

Para que la autoridad municipal apruebe el cambio de categoría del terreno, debe figurar en sus planes urbanísticos un plan general que prevé este cambio. El cambio puede ser rechazado si el terreno está demasiado lejos de la línea de población y su expansión no está prevista en los planes de la administración.

La decisión sobre esta cuestión se toma dentro de dos meses. La parte más costosa del proceso es cubrir el aumento del valor catastral del terreno, lo cual representa aproximadamente 30% del costo de la tierra.

Este proceso puede realizarse a través de la administración del lugar poblado, el MFC o contratando a un ingeniero catastral.

¿Es necesario obtener una autorización para añadir una construcción a la casa?

¡Por supuesto! Este documento se llama "Notificación sobre la construcción o reconstrucción prevista de un objeto de construcción individual o una casa de jardín".

Para obtener la autorización para añadir una construcción se necesitan los siguientes documentos:

• plano de levantamiento topográfico;
• extracto actualizado del Registro de la Propiedad;
• plano técnico.

Puede presentar la solicitud tanto a través del MFC como contratando el servicio en una organización de proyecto dedicada a este tipo de asuntos.

Diseño: Elena Sergeeva

¿Es necesario coordinar la construcción de una segunda casa en el terreno?

Si la categoría del terreno es "LPH de huerto" (hacienda privada), entonces esto es posible.

A veces la tierra solo permite una sola casa habitable, en este caso el procedimiento es:

• construir la casa;
• preparar el plano técnico;
• registrar en el Registro de Propiedad la segunda casa como no habitable.
  
  

En tierras con la designación "huerto", las construcciones adicionales pueden ser estructuras sin cimientos — una cubierta o un almacén.

¿Cómo eliminar una construcción del Registro de la Propiedad si sobre ella se calcula impuestos?

Esto es posible cuando el objeto ha sido efectivamente "destruido". En este caso, al propietario solo le basta llamar a un ingeniero catastral para registrar este hecho.

Con los documentos en mano, el propietario obtendrá un informe de inspección del objeto que servirá como base para cancelar el derecho en el Registro de la Propiedad y retirarlo del registro catastral.

Diseño: Maxim Tolmachev

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