Jak przekształcić dom ogrodowy w mieszkalny i czy trzeba zgłaszać banie?

Kupić dom czy dachówkę — nie jest trudne. Ale co należy wiedzieć przy wyposażeniu domu lub działki, jak uwzględnić wszystkie detale i potencjalne pułapki oraz o czym zadbać przed zakupem? Odpowiadamy na najważniejsze pytania.

Aleksiej Paršyn – ekspert, kierownik agencji zgłaszania nieruchomości GOROD

Czy można przekształcić dom ogrodowy w mieszkalny?

Tak, można.

Dom ogrodowy lub dachówkowy – miejsce tymczasowego pobytu, w którym zazwyczaj nie ma dostępu do wody, kanalizacji i ogrzewania. Mieszkanie w nim na stałe — niemożliwe. Na zimę trzeba zadbać o remont z przeprowadzeniem wszystkich komunikacji.

Nowy ustawodawstwo z 01.03.2020 r. nr 35-FZ pozwala na takie przekształcenie i zmianę statusu. Właściciele mogą odbudować dom ogrodowy, ulepszyć go i ustanowić zmianę w przepisach prawnych.

Przekształcenie domu ogrodowego w mieszkalny – możliwość poprawy warunków mieszkaniowych przy znacznej oszczędności budżetu rodzinnego.

Projekt: Natalia Soroquina

Co więcej, przekształcenie domu ogrodowego w mieszkalny daje kilka korzyści:

• przepisanie;
• korzystny wydatek podatkowy, jak w przypadku zakupu mieszkalnej nieruchomości;
• oszczędność na energii elektrycznej w wysokości 30%, która daje „wiejski taryf”;
• niski procent przy uzyskaniu kredytu na rekonstrukcję lub nowy etap budowy.

Jak wykonać przekształcenie?

Przede wszystkim uzyskać techniczne uznanie o właściwym stanie domu. Może je wydać tylko organizacja projektowa z uprawnieniami SRO, jak np. „BTI 2.0”. Procedura trwa dwie-trzy tygodnie.

Następnie zebrać dokumenty według listy:

• wniosek;
• wyrysy z EGRN i dokumenty prawne dotyczące własności;
• techniczne uznanie o zgodności domu wymaganiom stawianym domom mieszkaniowym.

Cały pakiet dokumentów przekazuje się do MFCS lub organu samorządu lokalnego. Koszt sprawowania dokumentów w administracji i Rosreestr wyniesie od 15 000 do 20 000 rubli.

Dlaczego potrzebne jest pomiar granic, jeśli istnieje plan kadastrowy? Tylko pomiar granic daje prawo do posiadania ziemi.

Czy jesteś pewien, że cały dział ziemi należy Ci? Istnieje tylko jeden dokument, który ustala prawidłowo przynależność Ci każdego centymetra ziemi – plan pomiaru granic.

Pomiar granic to oficjalne ustalenie granic, bez którego nie można swobodnie zarządzać ziemią, budować na niej dodatkowe obiekty lub sprzedawać. Co więcej, od 1 stycznia 2020 roku nie można sprzedać działki bez pomiaru granic (zmiany w ustawie o państwowym kadastrorem nieruchomości z 22.12.2014 r. nr 447).

Co daje korzyści pomiar granic działki:

• w przypadku sporów z sąsiadami lub nawet administracją miejską prawo będzie po Twojej stronie;
• możesz wynająć działkę lub ją sprzedać – wszystkie operacje będą przeprowadzane zgodnie z prawem.

Projekt: Helena Seweryna

Jak zmienić kategorię ziemi?

Aby administrator miejski zatwierdził zmianę kategorii ziemi, w planach administracji musi być plan ogólny, który przewiduje taki przejście. Zmiana może zostać odrzucona, jeśli działka znajduje się zbyt daleko od granicy miejscowości, a rozszerzenie jej granic nie wchodzi jeszcze w plany administracji.

Decyzja w tym kwestii podejmowana jest w ciągu dwóch miesięcy. Najbardziej kosztowną częścią całego procesu jest pokrycie wzrostu wartości katalogowej działki, co stanowi około 30% od wartości ziemi.

Procedurę można wykonać zarówno przez administrację miejscowości, jak i MFCS lub zatrudnić kadastrowego inżyniera.

Czy trzeba uzyskać pozwolenie na dobudowę do domu?

Bezpośrednio! Ten dokument nosi nazwę „Powiadomienie o planowanym budownictwie lub rekonstrukcji obiektu indywidualnego mieszkalnego lub domu ogrodowego”.

Aby uzyskać pozwolenie na dobudowę, potrzebne są następujące dokumenty:

• plan pomiaru granic;
• aktualna wypis z EGRN;
• plan techniczny.

Wnioskować można zarówno przez MFCS, jak i zamówić usługę w organizacji projektowej zajmującej się podobnymi kwestiami.

Projekt: Helena Seweryna

Czy trzeba zgłaszać budowę drugiego domu na działce?

Jeśli kategoria ziemi to sadownictwo LPH (osiedle prywatne), to jest to możliwe.

Bywa tak, że teren ziemi przewiduje tylko jeden dom mieszkaniowy, w tym przypadku procedura wygląda następująco:

• zbuduj dom;
• przygotuj plan techniczny;
• zarejestruj drugi dom w Rosreestrze jako nie mieszkalny.
  
  

Na ziemiach o przeznaczeniu „ogórkownicze” dodatkowe budynki mogą być obiektami bez fundamentu – napętem lub szopą.

Jak usunąć z EGRN obiekt, jeśli na niego kumuluje się podatek?

Jest to możliwe przy rzeczywistej „śmiertelności” obiektu. W tym przypadku właścicielowi wystarczy zadzwonić do kadastrowego inżyniera w celu rejestracji tego faktu.

W rękach właściciela pojawi się akt obserwacji obiektu, który stanowi podstawę dla wycofania prawa w EGRN i usunięcia go z katalogu kadastrowego.

Projekt: Maksym Tolmacew

Jeśli masz jeszcze pytania – zadawaj je w komentarzach.