Wie man einen Gartenhaus in ein Wohnhaus umwandeln und ob eine Badehaus-Zulassung erforderlich ist

Ein Haus oder eine Ferienunterkunft zu kaufen – das ist nicht schwierig. Aber was sollte man wissen, wenn man ein Haus oder einen Grundstück verknüpft ausstatten möchte, wie alle Nuancen und mögliche Fallstricke berücksichtigen und vor dem Kauf was beachten? Wir beantworten die dringendsten Fragen.

Alexei Parshin – Experte, Leiter der Immobilien-Zulassungsagentur GOROD

Kann man ein Gartenhaus in ein Wohnhaus verwandeln?

Ja, das ist möglich.

Ein Garten- oder Ferienhaus ist ein Ort des vorübergehenden Aufenthalts, in dem normalerweise keine Wasser-, Abwasser- und Heizungsanschlüsse vorhanden sind. Dauerhaft darin zu leben ist unmöglich. Für die Winterzeit muss man sich um eine Renovierung mit allen Leitungen kümmern.

Ein neuer Bundesgesetz vom 01.03.2020 № 35-ФЗ erlaubt eine solche Umwandlung und Statusänderung. Eigentümer können das Gartenhaus renovieren, verbessern und seinen Status in den Gesetzen rechtlich anpassen.

Die Umwandlung eines Gartenhauses in ein Wohnhaus – eine Möglichkeit, die Lebensbedingungen zu verbessern und erheblich Geld zu sparen.

Design: Natalia Sorokina

Daneben erhalten Sie bei der Umwandlung eines Gartenhauses in ein Wohnhaus eine Reihe von Vorteilen:

• die Eintragung in die Einwohnerliste;
• einen günstigen Steuervergünstigung, wie bei der Anschaffung von Wohnimmobilien;
• Sparsamkeit bei Strom um 30%, die der „ländliche Tarif“ bietet;
• ein niedriger Prozentsatz bei der Beantragung eines Kredites zur Umgestaltung oder Neubau.

Wie man die Umwandlung durchführt?

Zunächst muss eine technische Bescheinigung über den ordnungsgemäßen Zustand des Hauses vorliegen. Nur eine Projektorganisation mit einer SRO-Zulassung, wie „BTI 2.0“, kann sie ausstellen. Der Prozess dauert zwei bis drei Wochen.

Danach sammelt man die Dokumente gemäß der Liste:

• ein Antrag;
• die Auszug aus dem EGRN und der Eigentumsnachweis;
• die technische Bescheinigung über die Übereinstimmung des Hauses mit den Anforderungen an Wohnhäuser.

Das gesamte Dokumentenpacket wird bei der Bürgerämter oder dem lokalen Selbstverwaltungsorgan eingereicht. Die Kosten für die Begleitung der Unterlagen bei der Verwaltung und dem Rosreestr betragen von 15 000 bis 20 000 Rubel.

Warum ist eine Grenzfeststellung notwendig, wenn es bereits einen Katasterplan gibt? Nur die Grenzfeststellung gewährt Ihnen das Recht, das Grundstück zu besitzen.

Sind Sie sicher, dass Ihr gesamter Grundstückanteil Ihnen vollständig gehört? Nur ein Dokument erfasst das gesetzlich anerkannte Eigentum an jedem Quadratzentimeter Boden – der Grenzplan.

Die Grenzfeststellung ist die offizielle Festlegung der Grenzen, ohne die man nicht frei mit dem Grundstück verfügen, weitere Objekte darauf errichten oder es verkaufen kann. Ab dem 1. Januar 2020 ist es unmöglich, ein Grundstück ohne Grenzfeststellung zu verkaufen (Änderungen im Bundesgesetz „Über den staatlichen Grundbuch“ vom 22.12.2014 № 447).

Vorteile der Grenzfeststellung des Grundstücks:

• in allen Streitfragen mit Nachbarn und sogar mit der Gemeinde steht das Gesetz auf Ihrer Seite;
• vermieten oder verkaufen Sie den Grundstück – alle Vorgänge erfolgen gemäß dem Gesetz.

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Wie ändert man die Kategorie des Grundstücks?

Um eine Änderung der Grundstückskategorie von der Gemeinde genehmigt zu bekommen, muss in den Planungsdokumenten der Behörde ein Generalplan enthalten sein, der eine solche Umstellung vorsieht. Die Anfrage kann abgelehnt werden, wenn sich das Grundstück zu weit von der Ortschaftsgrenze entfernt befindet und die Ausdehnung seiner Grenzen in den Plan der Behörde noch nicht aufgenommen ist.

Die Entscheidung zu solchen Fragen wird innerhalb von zwei Monaten getroffen. Der teuerste Teil des gesamten Prozesses ist die Deckung der Änderung der Katalogkosten des Grundstücks, was etwa 30% der Grundstückswert entspricht.

Den Prozess kann man entweder über die Behörde des Ortes oder über das Bürgeramt durchführen oder einen Kadastr-Ingenieur einladen.

Ist eine Erlaubnis für die Anbauung an das Haus notwendig?

Unbedingt! Dieses Dokument wird „Mitteilung über geplante Bau- oder Umbauarbeiten an einem individuellen Wohnhaus oder Gartenhaus“ genannt.

Für die Beantragung einer Erlaubnis für eine Anbauung benötigen Sie folgende Unterlagen:

• der Grenzplan;
• eine aktuelle Auszug aus dem EGRN;
• der technische Plan.

Man kann den Antrag sowohl über das Bürgeramt als auch durch Bestellung des Dienstes in einer Projektorganisation einreichen, die sich mit solchen Themen beschäftigt.

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Ist es notwendig, die Errichtung eines zweiten Hauses auf dem Grundstück zu genehmigen?

Falls die Kategorie des Grundstücks „Gartenbau-LPH“ (persönliches Nutzungsunternehmen) ist, dann ist dies möglich.

Manchmal zeigt das Grundstück nur einen Wohnraum an, in diesem Fall ist der Prozess wie folgt:

• errichten Sie das Haus;
• bereiten Sie den technischen Plan vor;
• registrieren Sie das zweite Haus als nicht-wohnbar im Rosreestr.
  
  

Auf Grundstücken mit der Bezeichnung „Garten“ können zusätzliche Bauten als Gebäude ohne Fundament – eine Carport oder Scheune – sein.

Wie man eine Bauweise aus dem EGRN entfernt, wenn auf sie Steuern berechnet werden?

Das ist möglich bei faktischem „Tod“ des Objekts. In diesem Fall muss der Eigentümer nur einen Kadastr-Ingenieur zur Registrierung dieses Fakts aufrufen.

Der Eigentümer erhält einen Bericht über die Prüfung des Objekts, der als Grundlage für das Beenden des Rechts in EGRN und das Entfernen aus dem Katasterkonto dient.

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