Réaménagement d'appartement : ce qui est interdit

Souvent, en commençant les travaux de rénovation, nous nous basons uniquement sur une image attrayante — le résultat que nous souhaitons obtenir. Nous essayons de confier à des professionnels, qui malheureusement ne sont pas toujours compétents, les questions ennuyeuses concernant l'union des sanitaires, la démolition des murs et l'agrandissement du couloir. Or, en cas de désaccord avec les voisins ou lors de la vente de l'appartement, cela peut entraîner de nombreux problèmes désastreux.

Pour éviter ces complications, nous avons demandé à l'expert de nous expliquer ce qu'il faut savoir en priorité sur le réaménagement.

Édouard Akopyan, expert juridique en immobilier, âgé de 26 ans

Pourquoi faut-il légaliser le réaménagement ?

Supposons que vous ayez acheté un appartement avec un réaménagement ou un appartement en construction neuve avec une « disposition libre » et que vous ayez fait un travail de rénovation coûteux. Vous avez réalisé les idées les plus audacieuses en matière de design. On dirait que vous pouvez vivre et être heureux.

Cependant, une seule plainte d’un voisin ou de la société de gestion devant l'inspection de logement urbaine peut entraîner une visite de commission. Dans le pire (et malheureusement fréquent) cas, le résultat de ce contrôle sera un acte avec des prescriptions visant à remettre la disposition non légalisée en conformité avec le plan archivé du B.T.I. (bureau de technique d'inventaire). Un délai de trois mois est accordé pour réaliser tous les travaux.

Design : Inna Azorskaia

Résultat : vous obtenez plutôt des factures importantes pour les corrections plus des amendes, et encore du temps et de l’énergie perdu… Des inconvénients constants.

De plus, si vous souhaitez vendre votre appartement avec un réaménagement non légalisé dans le futur, sachez que son prix sera au moins 10 % inférieur au prix du marché.

Design : Natalia Vasileva

Même si vous avez pris le risque et fait une rénovation à votre propre risque, je recommande de consulter les experts et effectuer une expertise de réaménagement à distance.

Cela vous permettra de comprendre si vous pouvez légaliser le réaménagement existant de votre appartement à l’avenir.

À qui et quoi est autorisé

Selon la loi, les manipulations avec un changement radical des murs et zones fonctionnelles ne sont autorisées que pour les propriétaires d’appartements situés au rez-de-chaussée et au dernier étage des immeubles à appartements. Voici ce qu'ils peuvent faire :

• agrandir la salle de bain en utilisant la cuisine ;
• agrandir la cuisine en utilisant la chambre à vivre (si la cuisine est équipée d’une plaque électrique) ;
• agrandir la salle de bain en utilisant la zone de vie ;
• replacer complètement la cuisine à l’emplacement d’une chambre à vivre, sous réserve de disposer de deux chambres ou plus dans l’appartement (si la cuisine est équipée d’une plaque électrique).

au dernier étage

• agrandir la cuisine en utilisant la salle de bain ;
• agrandir la chambre à vivre en utilisant la salle de bain ;
• agrandir la chambre à vivre en utilisant la cuisine ;
• déplacer la cuisine dans une pièce annexes (couloir ou placard) et concerter la chambre à vivre à l’ancien emplacement de la cuisine.

Que ne pas faire

• démolir les murs porteurs ou colonnes ;
• créer des ouvertures dans un mur porteur de plus de 120 cm ;
• démolir les collecteurs communs et les chambres de ventilation ;
• fermer les collecteurs de chauffage ;
• placer la chaudière sur le balcon ;

• créer un passage entre les sanitaires ;
• installer des planchers chauffants à l’eau ;
• retirer les seuils dans les sanitaires ;

• agrandir la cuisine en utilisant la salle de bain ;
• agrandir la salle de bain en utilisant la cuisine ou la chambre à vivre (toutefois, il est possible d’agrandir la salle de bain en utilisant une pièce de rangement, un couloir ou un vestibule) ;
• déplacer la cuisine dans une chambre (mais on peut créer une niche de cuisine d’une superficie supérieure à 5 m² dans une zone non habitable de l’appartement, sauf sur la loggia).

Design : « Bureau de design n°9 »

• joindre la cuisine à une chambre en cas de présence d’une plaque au gaz. Cela est possible uniquement avec l’installation d’une porte coulissante ou une porte battante ;
• joindre la loggia à une chambre (mais cela est possible avec l’installation de « portes françaises »).

Design : Alexei Goloub

Quel peut être fait à l’emplacement de la salle de bain :

• une pièce de rangement,
• un dressing,
• une pièce non habitable (bureau).

Quand le réaménagement est justifié

Le réaménagement est considéré favorablement par le propriétaire dans deux cas : s’il y a une pièce non habitable sous votre appartement ou s’il y a exactement le même appartement au-dessus de votre étage avec un réaménagement déjà légalisé.

Design : MAKEdesign

Bien sûr, le format de l’article ne permet pas d’évoquer tous types de permis et interdictions concernant les réaménagements. Si vous avez des questions ou remarques — veuillez les décrire dans les commentaires, nous essaierons d’y répondre.

Sur la couverture : projet de design du bureau IVA