Replanificación de apartamento: qué no se debe hacer

A menudo, al comenzar las obras de reforma, nos guiamos solo por la imagen atractiva del resultado que queremos obtener. Las preguntas aburridas sobre la unión de baños, la demolición de paredes y el ensanchamiento del pasillo las dejamos a cargo de profesionales que, desafortunadamente, no siempre son tales. Pero al surgir desacuerdos con los vecinos o al vender el apartamento, enfrentamos muchas molestias innecesarias.

Para evitarlas, pedimos al experto que nos contara qué es lo primero que hay que saber sobre la replanificación.

Edouard Akopyan, abogado experto en propiedad inmobiliaria, con 26 años de experiencia en asesoramiento sobre temas inmobiliarios

¿Para qué hay que legalizar la replanificación?

Supongamos que compraste un apartamento con una replanificación o un apartamento en edificio nuevo con una "planta libre" y hiciste una reforma costosa. Pusiste en marcha las ideas más atrevidas de diseño. Parece que ya puedes vivir y disfrutar.

Sin embargo, con solo una queja de un vecino o una denuncia de la empresa de gestión ante la inspección municipal, puede llegar una comisión. En el peor (y desafortunadamente común) escenario, el resultado de esta inspección será un acta con una orden de revertir la planificación no legalizada al estado original del plano del B.T.I. (Buro de Inventario Técnico). El plazo para todas las obras es de tres meses.

Diseño: Inna Azorskaia

Como resultado, en lugar de tranquilidad cotidiana, recibirás grandes facturas por rehacer el trabajo más multas y gastos adicionales. Solo incomodidades.

Además, si en el futuro deseas vender tu apartamento con una replanificación no legalizada, ten en cuenta que su precio será al menos un 10% menor que el del mercado.

Diseño: Natalia Vasileva

Si aún así decidiste hacer la reforma bajo tu propio riesgo, te recomiendo acudir a profesionales y realizar una inspección de replanificación a domicilio.

Esto te permitirá saber si es posible legalizar la replanificación existente de tu apartamento en el futuro.

¿A quién y qué se le permite?

Según la ley, solo los propietarios de apartamentos en los primeros y últimos pisos de un edificio de varios apartamentos pueden manipular las paredes y zonas funcionales de manera radical. Así que, qué se les permite a ellos:

• aumentar el baño con la cocina;
• aumentar la cocina con la habitación principal (si la cocina tiene una estufa eléctrica);
• aumentar el baño con la zona de habitación;
• mover completamente la cocina a la habitación principal bajo la condición de tener dos habitaciones o más (si la cocina tiene una estufa eléctrica).

En los últimos pisos

• aumentar la cocina con el baño;
• aumentar la habitación principal con el baño;
• aumentar la habitación principal con la cocina;
• mover la cocina a un espacio auxiliar (pasillo/almacén) y coordinar la habitación principal en el lugar donde antes estaba la cocina.

Qué no se puede hacer

• demoler paredes estructurales o columnas;
• hacer aberturas en una pared no estructural de más de 120 cm;
• demoler o reducir tuberías comunes del edificio y chimeneas de ventilación;
• cerrar con hermeticidad tuberías de calefacción;
• trasladar radiadores al balcón;

• hacer un pasillo en el baño;
• instalar suelos cálidos con agua;
• retirar el umbral del baño;

• aumentar la cocina con el baño;
• aumentar el baño con la cocina o habitación principal (sin embargo, aumentar el baño con un almacén, pasillo o vestíbulo sí es posible);
• mover la cocina a una habitación (pero puedes hacer una nicho de cocina con más de 5 m² en un espacio no habitable del apartamento, excepto el balcón).

Diseño: "Diseño-Bureau N°9"

• unir la cocina con una habitación si hay una estufa de gas. Esto solo es posible instalando una puerta corredera o abatible;
• unir el balcón con una habitación (pero es posible si se instalan puertas francesas).

Diseño: Alexei Golub

Qué se puede hacer en lugar del baño:

• almacén,
• vestidor,
• espacio no habitable (oficina).

Cuándo está justificada la replanificación

La replanificación se considera justificada para el propietario en dos casos: si bajo su apartamento hay un espacio no habitable o encima de su piso hay otro apartamento con la misma replanificación ya legalizada.

Diseño: MAKEdesign

Por supuesto, el formato del artículo no permite describir todos los tipos de permisos y prohibiciones sobre las replanificaciones. Si tienes preguntas o comentarios, descríbelos en los comentarios y trataremos de responder a todas.

Portada: proyecto de diseño del estudio IVA