Брежневка contra хрущевка: ¿cuál distribución es más conveniente para vivir?

En el mercado de vivienda secundaria, dos terceras partes de las ofertas son apartamentos del período de la URSS. Las casas de tipo Krushchev y Brezhnev conforman la base del stock residencial ruso, pero ¿cuál elegir? Los corredores inmobiliarios insisten en el "metraje y ubicación", pero olvidan lo principal: comodidad para la vida diaria. ¿Es posible alojar tecnología moderna en una casa Krushchev? ¿Por qué siempre hace frío en las casas Brezhnev? ¿Es verdad que la "muerta" casa Krushchev es mejor que la "buena" casa Brezhnev? Comparamos dos épocas de construcción soviética sin gafas rosadas.

Contexto histórico: por qué son tan diferentes

Las casas Krushchev se construyeron entre 1957 y 1985 con una sola meta: asentar rápidamente las viviendas colectivas y los barraqueros. Nikita Sergeivich estableció la tarea de proporcionar a cada familia una vivienda independiente para 1980. A los arquitectos se les dieron estrictas restricciones: mínimo costo, máximo número de viviendas, velocidad por encima de todo.

Las casas Brezhnev aparecieron entre 1964 y 1982 como intento de corregir los errores en la construcción de viviendas Krushchev. Las nuevas normas permitieron aumentar las áreas y mejorar las distribuciones. Pero aún así había que ahorrar: el país construía un millón de viviendas al año.

Estas condiciones históricas explican todas las características de las distribuciones. La casa Krushchev es un compromiso entre vivienda colectiva y vivienda normal. La casa Brezhnev es un intento de hacer la vivienda más cómoda sin aumentar significativamente el costo de construcción.

Áreas: cada metro cuenta

El área es lo primero que llama la atención al compararlas. Las viviendas Krushchev de una habitación comienzan desde 28 metros cuadrados, las Brezhnev desde 33. En los departamentos de dos habitaciones la diferencia aún es mayor: 42-46 metros frente a 52-54.

Pero no solo se trata de los metros totales. En las casas Krushchev hay una escasez catastrófica de espacios para almacenamiento. Un almacén del tamaño de una cabina telefónica, un armario empotrado con una profundidad de 40 centímetros y ya está. En las casas Brezhnev aparecieron armarios normales y altillos.

Las cocinas en las casas Krushchev son una preocupación aparte. De 5 a 6 metros cuadrados, donde apenas caben el refrigerador y la estufa. En las casas Brezhnev las cocinas crecieron hasta 7-9 metros, se puede colocar una lavavajillas e incluso un pequeño sofá.

La altura de los techos también es importante. En las casas Krushchev el estándar es de 2,5 metros, en las Brezhnev 2,7. Parece una cosa menor, pero esos 20 centímetros se sienten, especialmente en habitaciones pequeñas.

Diseño: Ekaterina Leonova Soluciones de distribución: funcionalidad frente a ahorro

Las distribuciones de las viviendas Krushchev están dictadas por una estricta economía. Habitaciones pasillos, baños combinados, corredores tipo caja de 40 centímetros de ancho — todo por ahorro de cada centímetro cuadrado.

La característica más dolorosa de las viviendas Krushchev es la habitación pasillo. En un departamento con dos habitaciones, una de ellas inevitablemente se convierte en pasillo, lo que crea problemas para familias con niños. La privacidad en este tipo de apartamento es un lujo.

Las viviendas Brezhnev trajeron una revolución en sus distribuciones. Aparecieron habitaciones aisladas, baños separados se volvieron normales, los corredores se ampliaron. En algunas series incluso se previeron balcones y terrazas en cada habitación.

Pero también hay cosas extrañas en las viviendas Brezhnev. Los largos corredores “comen” el área útil, y en algunas series la habitación de baño resultó tan estrecha que solo se puede colocar una lavadora encima del inodoro.

Equipamiento técnico: qué se puede y qué no

La instalación eléctrica en las viviendas Krushchev está diseñada para 3-5 kilovatios — era suficiente para un televisor, refrigerador y plancha. El sistema moderno de electrodomésticos no soporta esto. Un aire acondicionado, lavavajillas, una estufa eléctrica al mismo tiempo — y los interruptores se activarán.

En las viviendas Brezhnev la potencia eléctrica es mayor — 7-10 kilovatios. Se puede colocar una estufa eléctrica, conectar aire acondicionado sin preocuparse por cada vatio. Aunque aquí también puede ser necesario reemplazar la instalación para usar electrodomésticos modernos.

La sanitaria en las viviendas Krushchev es un problema aparte. Las tuberías de hierro fundido de 50 milímetros se obstruyen después de 10-15 años. El flujo del agua es débil, especialmente en los pisos superiores. En las viviendas Brezhnev las tuberías son más gruesas, el sistema está mejor planificado.

El sistema de calefacción en las viviendas Krushchev es simple pero eficaz. Un sistema de tubería única con radiadores de hierro fundido calienta bien, pero no se puede ajustar la temperatura. En las viviendas Brezhnev a menudo se hicieron sistemas de dos tuberías con posibilidad de ajuste individual.

Aislamiento acústico: cuando los vecinos están demasiado cerca

El aislamiento acústico en las viviendas Krushchev es una cuestión dolorosa. Las paredes entre apartamentos de 18 centímetros de espesor permiten que pase cualquier sonido. Se puede oír cómo los vecinos hablan, ven televisión, caminan al baño. Las particiones entre habitaciones son aún más delgadas — 8-10 centímetros.

Las viviendas Brezhnev son mejores en este aspecto, pero no radicalmente. Las paredes son más gruesas — 20-25 centímetros, pero aún no alcanzan los estándares modernos. Sin embargo, apareció una tendencia a diseñar las distribuciones para que los dormitorios no compartan paredes con cocinas y baños de los vecinos.

Un problema especial en los edificios de panel es la transmisión del sonido a través de los techos. En las viviendas Krushchev esto es crítico: el sonido del vecino que camina por encima parece un tambor. Las viviendas Brezhnev, especialmente las de ladrillo, son más cómodas en este aspecto.

Opciones de reconfiguración: dónde hay más libertad

Las viviendas Krushchev ofrecen más oportunidades para reconfiguración radical. La mayoría de las paredes internas no son portantes, se pueden demolir sin restricciones. Son populares las uniones de cocina con habitación, ampliar los baños aprovechando el corredor.

El problema principal de las viviendas Krushchev es la caldera de gas en la cocina. No se puede unir esa cocina con una habitación por normas de seguridad contra incendios. Hay que trasladar la caldera o cambiarla por una estufa eléctrica.

Las viviendas Brezhnev son más conservadoras en cuanto a reconfiguraciones. Hay más paredes portantes, las opciones están limitadas. Pero sus distribuciones iniciales son más planificadas, no se requiere una reconfiguración radical.

Las más prometedoras para reconfiguraciones son las viviendas Krushchev tardías de las series 1-515 y 1-511. Allí se puede crear una distribución moderna, sin que sea inferior a las viviendas nuevas.

Diseño: Carmine Home

Infraestructura y ubicación: herencia de épocas

Las viviendas Krushchev se construyeron durante un período de rápido desarrollo urbano. Las zonas de viviendas Krushchev suelen estar cerca del centro y tienen una infraestructura bien desarrollada. Escuelas, clínicas, tiendas — todo a poca distancia.

Las viviendas Brezhnev aparecen más a menudo en las afueras — allí había más tierra libre para construcción a gran escala. Sin embargo, los barrios se planificaron de manera integral: guarderías, escuelas, centros comerciales se construyeron al mismo tiempo que las viviendas.

La accesibilidad al transporte es normalmente mejor en las viviendas Krushchev. Muchas zonas de construcción de los años 60 están a solo 10-15 minutos caminando del metro. Las zonas Brezhnev de los años 70-80-90 a menudo requieren tomar un autobús.

Los patios en los barrios Krushchev son más pequeños y acogedores. En los barrios Brezhnev los patios son enormes, pero a menudo ventilados y poco acogedores.

Aspectos económicos: qué es más rentable

En el mercado secundario las viviendas Krushchev cuestan entre 10-20% menos que las Brezhnev con la misma área y ubicación. Pero este ahorro es engañoso — los gastos de reforma y reconfiguración pueden ser significativos.

Las tarifas de servicios públicos en las viviendas Krushchev normalmente son menores — los apartamentos son más compactos, la calefacción es más eficiente. En las viviendas Brezhnev el área grande y los techos altos aumentan los gastos de calefacción.

La liquidez en las viviendas Krushchev es mayor — se venden y alquilas más rápido. Las viviendas Brezhnev requieren una búsqueda más larga de compradores, pero mantienen el precio con más estabilidad.

La reforma en una vivienda Krushchev puede ser más cara debido a la necesidad de reemplazar completamente las instalaciones y posiblemente hacer una reconfiguración. En las viviendas Brezhnev a menudo basta con una actualización cosmética.

Perspectivas de rehabilitación: qué espera el fondo antiguo

El programa de rehabilitación en Moscú se centró principalmente en las viviendas Krushchev — están más anticuadas física y mentalmente. Esto puede ser una oportunidad para obtener un nuevo apartamento, o una fuente de problemas durante años.

Las viviendas Brezhnev son menos afectadas por el programa de rehabilitación. Se considera que su vida útil aún no ha terminado, los edificios pueden permanecer sin reforma capital durante otros 20-30 años.

En las regiones la situación es diferente. Allí tanto las viviendas Krushchev como las Brezhnev servirán durante mucho tiempo — no hay dinero para rehabilitación a gran escala.

Veredicto: la elección depende de las prioridades

• La vivienda Krushchev sería ideal para quienes estén dispuestos a hacer reformas y aprecien la cercanía al centro. Es un apartamento-constructor, del que se puede crear vivienda moderna. Principales ventajas: precio, ubicación, posibilidades de reconfiguración.
• La vivienda Brezhnev es la elección para los conservadores que buscan una solución lista. Más espacio, mejores distribuciones, menos problemas con la reforma. Desventajas: mayor precio, frecuentemente ubicación en las afueras.

Para una familia joven sin niños sería ideal una vivienda Krushchev en un buen barrio. Para una familia con niños sería mejor una vivienda Brezhnev con habitaciones aisladas. A los jubilados les resulta más cómodo vivir en una vivienda Krushchev — menos área para limpiar, menores tarifas de servicios públicos.

La regla principal: compre no la distribución, sino el apartamento concreto. Un Krushchev exitoso tras una reforma de calidad es mejor que un Brezhnev descuidado en un barrio depresivo.

Portada: proyecto de diseño de Ekaterina Leonova