Brezhnevka contre khrouchtchevka : quelle disposition est plus pratique pour vivre

Sur le marché de l'immobilier secondaire, deux tiers des offres sont des appartements de l'époque de l'URSS. Les khrouchtchevkas et les brezhnevkas constituent la base du fonds résidentiel russe, mais laquelle choisir ? Les agents immobiliers prônent le « mètre carré et l'emplacement », mais ils oublient l'essentiel — le confort de la vie quotidienne. Peut-on accueillir l'équipement moderne dans une khrouchtchevka ? Pourquoi fait-il toujours froid dans les brezhnevkas ? Est-il vrai que la khrouchtchevka « tuée » est meilleure que la brezhnevka « bonne » ? Comparons les deux ères du bâtiment soviétique sans lunettes rose.

Contexte historique : pourquoi sont-elles si différentes

Les khrouchtchevkas ont été construites entre 1957 et 1985 avec un seul objectif : vider rapidement les logements collectifs et les baraques. Nikita Sergeïevitch a fixé comme tâche de doter chaque famille d'un appartement individuel d'ici 1980. Aux architectes, on a donné des contraintes strictes : minimum de coûts, maximum d'appartements, rapidité avant tout.

Les brezhnevkas sont apparues entre 1964 et 1982 comme une tentative de corriger les erreurs du bâtiment khrouchtchevkas. Les nouvelles normes ont permis d'augmenter les surfaces et d'améliorer les plans. Mais il fallait quand même économiser — le pays construisait un million d'appartements par an.

Ces conditions historiques expliquent toutes les particularités des plans. La khrouchtchevka est un compromis entre logement collectif et logement normal. La brezhnevka est une tentative de rendre le logement plus confortable sans augmentation radicale des coûts de construction.

Surfaces : chaque mètre carré est compté

La surface est le premier élément qui frappe lors d'une comparaison. Les khrouchtchevkas de type studio commencent à partir de 28 mètres carrés, les brezhnevkas à partir de 33. Dans les deux pièces, la différence est encore plus grande : 42 à 46 mètres carrés contre 52 à 54.

Mais l'essentiel n'est pas dans les mètres carrés au total. Dans les khrouchtchevkas, il manque catastrophiquement de place pour ranger. Un placard de la taille d'une cabine téléphonique, un placard intégré de 40 centimètres de profondeur — et c'est tout. Dans les brezhnevkas, sont apparus des placards normaux et des greniers.

Les cuisines dans les khrouchtchevkas constituent un vrai problème. 5 à 6 mètres carrés, où il est difficile de loger le réfrigérateur et la cuisinière. Dans les brezhnevkas, les cuisines ont augmenté jusqu'à 7 à 9 mètres carrés — on peut y placer un lave-vaisselle et même un petit canapé.

La hauteur des plafonds a également une importance. Dans les khrouchtchevkas, la norme est de 2,5 mètres, dans les brezhnevkas — 2,7. On dirait une petite chose, mais ces 20 centimètres se ressentent, particulièrement dans les petites pièces.

Design : Ekaterina Leonova Solutions planification : fonctionnalité contre économie

Les plans des khrouchtchevkas sont dictés par une économie stricte. Chambres passagères, sanitaires combinés, couloirs-paniers de largeur d'épaules — tout cela pour économiser chaque centimètre carré.

La particularité la plus douloureuse des khrouchtchevkas — les chambres passagères. Dans un deux pièces, une chambre devient inévitablement passagère, ce qui pose des problèmes pour les familles avec enfants. La confidentialité dans un tel appartement est un luxe.

Les brezhnevkas ont apporté une révolution aux plans. Des chambres isolées sont apparues, les sanitaires séparés sont devenus normaux, les couloirs se sont élargis. Dans certaines séries, on prévoyait même des balcons et loggias dans chaque pièce.

Mais les brezhnevkas ont aussi leurs bizarreries. Les longs couloirs « consomment » une surface utile, et dans certaines séries la salle de bains est si étroite qu'on ne peut poser une machine à laver que par-dessus la chasse d'eau.

Équipement technique : ce qui est possible et ce qui ne l'est pas

Le réseau électrique dans les khrouchtchevkas est calculé pour 3 à 5 kilowatts — suffisant pour un téléviseur, un réfrigérateur et un fer à repasser. Un réseau de ce type ne supporte pas l'équipement moderne. Un climatiseur, un lave-vaisselle, une cuisinière électrique en même temps — et les disjoncteurs se déclenchent.

Dans les brezhnevkas, la puissance électrique est plus élevée — 7 à 10 kilowatts. On peut y poser une cuisinière électrique, brancher un climatiseur sans compter chaque watt. Même si ici aussi, pour une technologie moderne complète, il peut falloir remplacer le réseau.

La sanitation dans les khrouchtchevkas est un problème à part. Les tuyaux en fonte de 50 millimètres bouchent après 10 à 15 ans. La pression de l'eau est faible, surtout aux étages supérieurs. Dans les brezhnevkas, les tuyaux sont plus épais et le système est mieux conçu.

Le chauffage dans les khrouchtchevkas est simple, mais efficace. Un système à une seule canalisation avec des radiateurs en fonte réchauffent bien, mais il est impossible de régler la température. Dans les brezhnevkas, on faisait souvent un système à deux canalisations avec possibilité de régulation individuelle.

Isolation acoustique : quand les voisins sont trop proches

L'isolation acoustique dans les khrouchtchevkas est une question sensible. Les murs entre appartements d'une épaisseur de 18 centimètres laissent passer tous les sons. On entend parler, regarder la télévision, aller au WC du voisin. Les cloisons entre pièces sont encore plus minces — 8 à 10 centimètres.

Les brezhnevkas sont meilleures dans ce domaine, mais pas de façon radicale. Les murs sont plus épais — 20 à 25 centimètres, mais cela ne correspond pas encore aux normes modernes. Par contre, on a tendance à concevoir les plans de façon à ce que les chambres à coucher ne soient pas adjacentes à la cuisine et aux sanitaires des voisins.

Un problème particulier des immeubles en panneaux — la transmission du son par les planchers. Dans les khrouchtchevkas, cela est critique : le bruit des voisins du dessus se fait entendre comme une rafale de tambour. Les brezhnevkas, surtout en briques, sont plus confortables dans ce sens.

Opportunités de rénovation : où y a-t-il plus de liberté

Les khrouchtchevkas offrent plus d'opportunités pour une rénovation radicale. La plupart des murs intérieurs ne sont pas porteurs, on peut les démolir sans restriction. Les fusions de cuisine avec la chambre, l'agrandissement des sanitaires en utilisant le couloir sont populaires.

Le principal problème des khrouchtchevkas — la colonne de gaz sur la cuisine. Fusionner une telle cuisine avec une chambre n'est pas possible selon les normes incendie. Il faut déplacer la colonne ou passer à une cuisinière électrique.

Les brezhnevkas sont plus conservatrices en matière de rénovation. Il y a plus de murs porteurs, les possibilités sont limitées. Mais leurs plans initiaux sont mieux réfléchis, il n'est pas nécessaire de refaire radicalement.

Les plus prometteuses pour une rénovation — les khrouchtchevkas tardives des séries 1-515 et 1-511. On peut y créer des plans modernes, sans les supérieurs aux nouveaux logements.

Design : Carmine Home

Infrastructure et emplacement : héritage des époques

Les khrouchtchevkas ont été construites pendant la période de développement actif des villes. Les quartiers khrouchtchevkas sont souvent situés près du centre, avec une infrastructure bien développée. Écoles, cliniques, magasins — tout à portée de pas.

Les brezhnevkas se rencontrent plus souvent à la périphérie — il y avait plus de terrains libres pour une construction à grande échelle. Mais les micro-quartiers ont été planifiés de manière globale : les crèches, écoles et centres commerciaux ont été construits en même temps que les logements.

L'accessibilité au transport est généralement meilleure pour les khrouchtchevkas. Beaucoup de quartiers construits dans les années 60 sont à 10 à 15 minutes à pied du métro. Les quartiers brezhnevkas des années 70-80-90 nécessitent souvent un trajet en bus.

Les cours dans les quartiers khrouchtchevkas sont plus petits et plus chaleureux. Dans les micro-quartiers brezhnevkas, les cours sont énormes, mais souvent ventilés et peu confortables.

Aspect économique : ce qui est plus avantageux

Sur le marché secondaire, les khrouchtchevkas coûtent 10 à 20 % moins cher que les brezhnevkas pour une surface et un emplacement équivalent. Mais cette économie est trompeuse — les coûts de rénovation et de refonte peuvent être importants.

Les charges municipales dans les khrouchtchevkas sont généralement plus basses — les appartements sont plus compacts, et le chauffage est plus efficace. Dans les brezhnevkas, les grandes surfaces et les hauts plafonds augmentent les dépenses de chauffage.

La liquidité des khrouchtchevkas est plus élevée — elles se vendent et se louent plus rapidement. Les brezhnevkas nécessitent une recherche plus longue de l'acheteur, mais elles gardent un prix stable.

Le rénovation dans une khrouchtchevka peut être plus coûteuse en raison de la nécessité de remplacer entièrement les installations et d'une rénovation possible. Dans une brezhnevka, il suffit souvent d'un rafraîchissement cosmétique.

Perspectives de rénovation : ce que réserve le fonds ancien

Le programme de rénovation à Moscou a d'abord touché les khrouchtchevkas — elles sont plus dépassées moralement et physiquement. Cela peut devenir une opportunité d'obtenir un nouvel appartement ou source de problèmes durables.

Les brezhnevkas entrent moins souvent dans le programme de rénovation. On pense qu'elles n'ont pas encore épuisé leur durée de vie, les maisons peuvent rester encore 20 à 30 ans sans rénovation complète.

Dans les régions, la situation est différente. Là aussi, les khrouchtchevkas et brezhnevkas serviront encore longtemps — il n'y a pas d'argent pour une rénovation à grande échelle.

Conclusion : le choix dépend des priorités

• La khrouchtchevka convient à ceux qui sont prêts aux refontes et apprécier la proximité du centre. C'est un appartement-construit, à partir duquel on peut créer un logement moderne. Principaux avantages : prix, emplacement et possibilités de rénovation.
• La brezhnevka est le choix des conservateurs qui veulent une solution prête à l'emploi. Plus de place, meilleurs plans, moins de problèmes de rénovation. Inconvénients : prix plus élevé, souvent emplacement en périphérie.

Pour une jeune famille sans enfants, une khrouchtchevka dans un bon quartier convient. Pour une famille avec enfants, la brezhnevka est préférable avec des chambres isolées. Pour les retraités, le confort est plus grand dans une khrouchtchevka — moins de surface à nettoyer, des charges municipales plus basses.

Règle principale : achetez non pas le plan, mais l'appartement en particulier. Une khrouchtchevka réussie après un bon rénovation est meilleure qu'une brezhnevka négligée dans un quartier déprimé.

Couverture : projet de design d'Ekaterina Leonova