Cómo pagar la hipoteca adelantada y ahorrar: consejos + cálculos

No importa si compras un apartamento o tomas un préstamo para un coche. Consulta con tu banco si puedes reducir la cantidad del pago o el plazo de devolución. Hemos preguntado a dos expertos, Olga Konzelévskaya e Innna Semko, cuál de las opciones es más rentable y cómo funciona. En la publicación hay cálculos, y al final del artículo encontrarás consejos para todos aquellos que están preparando una hipoteca.

Innna Semko — experta. Especialista en temas de hipotecas. Comparte consejos útiles en su Instagram @banki_naiznanky

Al hacer un pago anticipado parcial pueden surgir dos situaciones:

• Realizas el pago anticipado en la fecha de pago. Entonces pagas la cantidad mensual según el calendario + la cantidad para el pago anticipado. Aquí todo es claro: toda la suma va al pago anticipado y el pago del mes siguiente se reduce.
• Realizas el pago anticipado en cualquier otro día. Entonces una parte de la cantidad se va a los intereses y otra al capital del préstamo.

¿Por qué pagas una cantidad más grande, pero sigue siendo descontada en intereses?

Imagina que haces el pago 11 días después del último pago. En ese caso, el banco calcula los intereses por esos 11 días y los descuenta de tu monto. A partir del mes siguiente, la cantidad del pago se reducirá.

Ejemplo: el pago de 20 285,33 rublos consiste en la cantidad del capital (5 568,71 rublos) e intereses (14 716,62 rublos). La fecha del pago es el día 20 de cada mes. Tomemos como base el pago del mes de noviembre.

Calculamos los intereses por el uso del préstamo este mes: 14 716,62 (intereses) dividido entre 30 (días del mes) = 490,55 rublos.
Para saber cuánto se descontará por 11 días, multiplica esa cantidad por 11. Se obtiene 5 396 rublos.

En el mes siguiente, el pago será de 19 321,49 rublos. Observa el gráfico a continuación y presta atención a cómo se distribuye el capital principal e intereses: descontando los 5 396 rublos que pagaste este mes.

Olga Konzelévskaya — experta. Especialista en temas de hipotecas con más de 12 años de experiencia. Comparte consejos útiles en su Instagram @ipotekapro

Claro, el pago anticipado siempre es rentable: reduce el monto del préstamo y la cantidad de intereses pagados. Y hay un pequeño truco: incluso si en tu banco no se permite reducir el plazo (solo la cantidad del pago) — esto no es tan grave.

Ejemplo: la cantidad estándar de tu pago mensual es de 30 mil rublos. Deseas hacer un pago anticipado y pagas 100 mil rublos. Y tu pago mensual se reduce en 1 mil rublos — es decir, ahora debes pagar 29 mil rublos.

Si sigues depositando 30 mil rublos en lugar de 29 mil y escribes una solicitud para el pago anticipado parcial (esto debe hacerse obligatoriamente para que se descuente del capital principal — a través del portal personal o en la sucursal del banco), entonces tendrás el mismo efecto que si tu plazo se redujera.

¿Qué es más rentable: reducir el pago o el plazo?

Al elegir un banco siempre presta atención si puedes reducir el plazo del préstamo — esto es mucho más rentable. Para que sea más claro, presento un ejemplo con cifras.

Ejemplo:

• monto del préstamo — 2 millones de rublos;
• plazo — 15 años (en muchos bancos son 182 meses, no 180);
• tasa del préstamo — 12%;
• pago mensual — 23 910 rublos;
• intereses pagados en exceso — 2 351 140 rublos (si nunca haces un pago anticipado).

Medio año después de usar el préstamo, tienes 500 mil rublos disponibles. Decides reducir la cantidad mensual del pago.

Depositás toda la cantidad en el séptimo mes de pago del préstamo en la fecha del pago y le envías al banco 523 910 rublos (500 mil — pago anticipado y 23 910 rublos — pago mensual). A partir del mes siguiente, ese pago se reducirá y será de 17 705 rublos. Si ya no haces pagos anticipados, la cantidad de intereses pagados en exceso será de 1 802 713 rublos en los 15 años.

La diferencia en intereses pagados en exceso — 548 427 rublos. Esta es tu ahorro por haber depositado 500 mil rublos una sola vez.

¿Qué pasa si decides reducir el plazo del préstamo? También depositas 523 910 rublos en el séptimo mes de pago del préstamo en la fecha del pago. Y el siguiente mes, tu pago seguirá siendo el mismo: 23 910 rublos. Sin embargo, el plazo del préstamo se reduce de 182 meses a 107. Y en el mes 107, el pago será de solo 7 010 rublos.

Esto significa que en lugar de 15 años, cerrarás el préstamo en 8 años y 9 meses. Y la cantidad de intereses pagados en exceso será de 1 041 470 rublos si no haces más pagos anticipados.

Entonces, la diferencia en intereses pagados en exceso será de 1 309 670 rublos.

+ consejos para todos aquellos que planean solicitar una hipoteca

Revisa siempre tu historial crediticio — ¿todo está en orden? Esto se puede hacer gratuitamente en cualquier sitio web de centros de información crediticia. Cuatro fuentes principales en las que puedes confiar: NBKI, BKI, OKB, «Ruso Estándar».

Puedes revisar tus deudas pendientes en el sitio http://fssprus.ru/ — las moras actuales por más de 10 mil rublos pueden ser una razón para denegar el préstamo.