Umbau im Jahr 2020. Was muss bei der Umgestaltung einer Wohnung oder eines Sommerhauses genehmigt werden

Während der Selbstisolierung denken wir oft darüber nach, die Grenzen unserer Wohnung und unseres Sommerhauses zu erweitern. Wir haben einen Experten gebeten, uns über die Änderungen im Immobilienrecht in diesem Jahr zu informieren.

Alexej Parshin – Experte und Leiter der Firma GOROD, die sich mit der Genehmigung von Immobilien beschäftigt

Gegenüber den Erwartungen gab es im Jahr 2020 keine gravierenden Änderungen beim Umbau von Wohnungen. Die Grundlagen des Prozesses regelt weiterhin Kapitel 4 der Wohnungsordnung (ЖК РФ). Dafür betrafen Änderungen andere Räume in Mehrfamilienhäusern sowie Gartenhäuser.

Die Umgestaltung aller Räume wird überprüft

In Mehrfamilienhäusern werden oft Büros und Sporträume eingerichtet, und bislang gab es keine Beschränkungen bei deren Umbau. Ab 2020 werden die Eigentümer für jegliche Verstöße gegen die Vorschriften bei der Umgestaltung solcher Räume strafrechtlich verantwortlich gemacht. Diese Änderung wurde in Artikel 7.21 des Verwaltungsstrafgesetzbuchs (КоАП РФ) vorgenommen, wo die Definition „Wohnräume“ durch „Räume in Mehrfamilienhäusern“ ersetzt wurde.

Die Sanktionen entsprechen Verstößen mit hohem Grad der gesellschaftlichen Gefährdung (Verstöße gegen die Regeln für die Pflege und Instandhaltung von Wohngebäuden und Wohnungen). Die Bußgelder betragen für Beamte fünftausend Rubel und für juristische Personen bis zu fünfzigtausend Rubel.

Überprüfungen werden nur mit Zustimmung der Eigentümer durchgeführt

Im Januar 2019 wurde niemand um die Zustimmung zur Durchführung außerplanmäßiger Überprüfungen gebeten. Normalerweise werden bei solchen Überprüfungen verletzte Normen bei Umbau und Umgestaltung von Räumen entdeckt.

Jetzt ist die Grundlage für eine Überprüfung das Eingehen von Informationen über Verstöße an die staatliche Wohnungsüberwachung oder den kommunalen Kontrollbehörden. Danach müssen die Behörden die Zustimmung der Eigentümer erhalten.

Die Verantwortung für das Haus tragen alle Bewohner

Wenn Sie einer Wohnung zusätzliche Flächen hinzufügen, die zu Gemeinschaftseigentum gehören – Dächer, Dachböden, Flure und sogar Grundstücke neben dem Haus – benötigen Sie eine Protokollversammlung der Eigentümer mit Zustimmung zu Änderungen.

Die Verantwortung für die Integrität des Objekts tragen nun alle Bewohner, gemäß einer neuen Änderung in Artikel 46 des Wohnungsrechts (Жилищного кодекса РФ) vom 24. April 2020.

Genehmigung ist nun möglich nach einem Standardprojekt

Früher sah das Gesetz über den Umbau nach einem Standardprojekt in Moskau und der Moskauer Region zwei Optionen vor. Die erste – auf Grundlage eines Entwurfs, die zweite – entsprechend dem vom Planer erstellten Projekt.

Nun wird ein neuer Begriff für Umbau eingeführt – er erfolgt nach einem Standardprojekt, und dem Eigentümer bleibt nur, Daten in das Dokument einzutragen. Ein solches Projekt ist bereits von der Moskauer Wohnungsüberwachung genehmigt und auf der offiziellen Seite der Einrichtung – mos.ru – verfügbar.

Der Umbau nach einem Standardprojekt kann nur von Eigentümern von Standard-Paneldomänen durchgeführt werden. Es muss nur eine passende Option aus dem Katalog ausgewählt werden. Die meisten dieser Optionen erlauben keine Berührung von tragenden und Außenwänden des Gebäudes. Ausnahmen – einige Modifikationen von Wohngebäuden der Typenreihe П-44Т und П-44М, bei denen seit 2007 in tragenden Wänden Öffnungen vorgesehen sind (in Moskau erfolgt der Umbau von Wohnungen abhängig von der konkreten Hausreihe).

Die Registrierung von Bauten auf dem Grundstück wurde einfacher

Illegale Bauobjekte auf Landgrundstücken bringen viele Probleme mit sich. Wenn Sie keine Dokumente haben, können Sie die Bauten nicht verkaufen, verschenken oder vererben. Auch können Sie keinen Kredit unter Pfand dieses Objekts aufnehmen oder es an Infrastrukturanschlüsse anbinden. Außerdem können sie jederzeit abgerissen werden.

Die einzige Möglichkeit – alle Objekte auf dem Grundstück zu registrieren, einschließlich des Landhauses selbst. Am 2. August 2019 unterzeichnete Wladimir Wladimirowitsch Putin das Bundesgesetz №267 über die Verlängerung der sogenannten „Gartenamnestie“. Der vereinfachte Genehmigungsprozess gilt auch heute – bei Vorhandensein des Rechts auf ein Grundstück ist nur ein technischer Plan erforderlich.

Nachbarn können die Abtragung von Bauten verlangen

Die Staatsduma bereitet neue Änderungen im Bürgerlichen Gesetzbuch vor. Nachbarn oder die Verwaltung können den Abriss jeder illegalen Konstruktion auf dem Grundstück veranlassen, wenn diese den Nachbarn behindert (zum Beispiel durch zu viel Schatten). Wenn die Bauten nicht legalisiert sind, können sie auch auf Antrag der Nachbarn abgerissen werden.

Bisher befindet sich dieser Punkt in der Entwicklung, Sie haben also Zeit, alle wertvollen Bauten zu legalisieren. In naher Zukunft wird der Gesetzestext online diskutiert, danach werden die Änderungen für die zweite Lesung vorbereitet.