Replanificación en 2020. Qué coordinar si necesitas remodelar un apartamento o una casa de campo

Durante el aislamiento, a menudo pensamos en ampliar los límites de nuestro apartamento o casa de campo. Pedimos a un experto que nos explique qué cambios en las leyes sobre bienes inmuebles han ocurrido este año.

Alexey Parshin — experto y director de la empresa GOROD, especializada en la coordinación de bienes inmuebles

Contrariamente a lo esperado, en 2020 no se produjeron cambios importantes en el procedimiento de replanificación de apartamentos. Las bases del proceso también están reguladas por el Capítulo 4 del Código de Vivienda de Rusia. Sin embargo, los cambios afectaron a otros tipos de espacios en edificios de apartamentos y a las construcciones en propiedades de campo.

La replanificación de cualquier espacio será revisada

En edificios de apartamentos a menudo se instalan oficinas y gimnasios, y hasta este año no había restricciones sobre su replanificación. A partir de 2020, los propietarios serán responsables administrativamente por cualquier incumplimiento de las normativas durante la reorganización de estos espacios. Este cambio se introdujo en el artículo 7.21 del Código de Infracciones Administrativas de Rusia, donde la definición de «espacios habitables» se cambió por «espacios en un edificio de apartamentos».

Las sanciones equivalen a incumplimientos de alto nivel de peligro social (incumplimiento de las normas de mantenimiento y reparación de edificios y espacios habitables). Las multas para los funcionarios son de cinco mil rublos, y para las entidades jurídicas hasta 50 mil.

Las inspecciones solo se realizan con el permiso de los propietarios

Antes de enero de 2019, nadie solicitaba el permiso de los propietarios para realizar inspecciones extraordinarias. Normalmente, como resultado de estas inspecciones, se detectaban normas incumplidas en la replanificación y reorganización de espacios.

Ahora la base para una inspección será la recepción de información sobre hechos de incumplimiento en el órgano de inspección gubernamental de vivienda o control municipal. Después de esto, las autoridades deben obtener el permiso de los propietarios.

La responsabilidad del edificio la tienen todos sus residentes

Si se adjunta a un apartamento un área adicional que pertenece a la propiedad comunal — techos, áticos, pasillos e incluso terrenos alrededor de la casa — será necesario un acta de reunión de propietarios con el consentimiento para los cambios.

La responsabilidad por la integridad del objeto ahora la tienen todos sus residentes, según la nueva enmienda en el artículo 46 del Código de Vivienda de Rusia del 24 de abril de 2020.

La coordinación ahora es posible mediante un proyecto tipo

Antes, en la ley sobre replanificación mediante un proyecto tipo en Moscú y la región de Moscú se preveían dos opciones. La primera — sobre la base de un esbozo, la segunda — de acuerdo con el proyecto elaborado por un proyectista.

Ahora se introduce un nuevo concepto de replanificación — se realiza mediante un proyecto tipo, y al propietario solo le resta ingresar los datos en el documento. Este proyecto ya está aprobado por la Inspección de Vivienda de Moscú y se presenta en la página oficial de la institución — mos.ru.

La replanificación mediante un proyecto tipo solo puede realizarse por los propietarios de edificios tipo de paneles. Solo es necesario seleccionar una opción adecuada del catálogo. La mayoría de estas opciones no permiten afectar a las paredes portantes y exteriores del edificio. Excepciones — algunas modificaciones de los edificios de las series tipo P-44T y P-44M, en los cuales, a partir de 2007, se han previsto aberturas en las paredes portantes (en Moscú, la replanificación de apartamentos se realiza según la serie específica del edificio).

La registración de construcciones en una propiedad de campo se ha simplificado

Los objetos de construcción ilegales en propiedades de campo generan muchos problemas. Si no tienes documentos, no podrás vender, regalar o transferir en herencia las construcciones. Tampoco podrás obtener un préstamo con garantía de estos objetos ni conectarlos a servicios de ingeniería. Además, podrían ser demolidos en cualquier momento.

La única solución — registrar todos los objetos en la propiedad de campo, incluyendo la casa de campo. El 2 de agosto de 2019, Vladímir Vladímirovich Putin firmó la Ley Federal nº 267 sobre la prórroga de la llamada «amnistía de campo». El procedimiento simplificado sigue vigente hoy — si se dispone del derecho a la propiedad del terreno, solo se necesita un plano técnico para la coordinación.

Los vecinos pueden exigir la demolición de construcciones

La Duma Estatal está preparando nuevas enmiendas al Código Civil. Los vecinos o la administración pueden iniciar la demolición de cualquier construcción ilegal en la propiedad si esta obstruye a los vecinos (por ejemplo, produce mucha sombra). Si las construcciones no están legalizadas, también pueden ser demolidas a petición de los vecinos.

Mientras este punto está en desarrollo, tienes tiempo para legalizar todas las construcciones valiosas. En un futuro cercano, la ley será discutida de forma remota, después de lo cual se prepararán las enmiendas para la segunda lectura.