Was die Baugenehmigung am Anfang eines Renovierungsprojekts zeigt: Die Deutung der Zahlen und verborgenen Kosten

In unserer zweiten Ausgabe von „Renovierungsdynamo“ analysieren wir mit Ksenia Schachmatowa die finanzielle Seite der Umwandlung einer Stalin-Modell-KW 205. Als wir stolz verkündeten, dass wir uns auf 3 Millionen Rubel für die Renovierung einer 80-qm-Wohnung beschränken würden, wackelten viele skeptisch mit dem Kopf. Doch noch schockierender war für manche der Fakt, dass wir bereits vor Beginn der Hauptarbeiten 150.000 Rubel ausgegeben hatten. Wohin gehen die Gelder, wenn in der Wohnung noch nichts sichtbar ist? Warum estimiert die ursprüngliche Baugenehmigung fast nie mit den Endkosten überein? Und wie vermeidet man finanzielle Überraschungen, die einen Renovierungs Traum in eine Geldnot verwandeln können? Über das heute in unserem Artikel.

Alle Episoden von Renovierungsdynamo finden Sie hier:

• Ausgabe 1: Wir haben eine abgelegene Stalin-KW gekauft – was lief schief?
• Ausgabe 2: Umplanung: Welche Lösung rettete unsere Stalin-KW?
• Ausgabe 3: Kostenpflichtige Fehler im Renovierungsprozess.
• Ausgabe 4: Wie man unter 3 Millionen Rubel bleibt? Endausbau.

Hauptpunkte des Artikels:

• Die Realisierung einer 3-Zimmer-Wohnung beginnt mit Ausgaben von 5-10% des Gesamtbudgets noch vor Beginn der Innenausstattungsarbeiten;

• Die Kosten für die Arbeit der Baugruppe in Moskau betragen etwa 10.000 Rubel pro Quadratmeter (ohne Materialien);

• Verborgene Ausgaben, über die selten in Baugenehmigungen gesprochen wird, können das Budget um 15-30% erhöhen;

• Die durchschnittliche Dauer der Renovierung einer 80-qm-Wohnung beträgt von 2,5 bis 4 Monaten bei guter Koordination;

• Die richtige Verteilung des Budgets zwischen Roh- und Endarbeiten ist der Schlüssel zum erfolgreichen Renovierung.

150.000 Rubel „in nichts“: Wohin gehen die ersten Gelder wirklich?

Als Ksenia die Summe der anfänglichen Ausgaben nannte, wurde es für uns sogar ein Erkenntnisgewinn: „Zurzeit haben wir bereits 150.000 Rubel für den Abtransport von Baustoffmüll, teilweisen Demontage und Anzahlungen an Arbeiter ausgegeben.“

Doch visuell hat sich in der Wohnung fast nichts verändert! Hier verbirgt sich der erste psychologische Hürde für viele Auftraggeber – das Verständnis, dass der Anfangsphase des Renovierungsprozesses oft mit Ausgaben verbunden ist, deren Ergebnisse nicht auf Fotos sichtbar sind.

Untersuchen wir die Anfangsausgaben:

• Demontagearbeiten: 40-60.000 Rubel

• Abtransport und Entsorgung von Abfällen: 30-50.000 Rubel

• Anzahlungen an Subunternehmer: 30-50.000 Rubel

• Instrumentelle Inspektionen: 10-20.000 Rubel

Wie Ksenia betont: „Diese Startkosten werden von vielen bei der Planung des Budgets nicht berücksichtigt, und dann wundern sie sich, warum das Geld schon bald ausgeht, obwohl der Renovierungsprozess gerade begann.“

Was verbirgt sich hinter dem Preis der Arbeiten: Die Formel „10.000 Rubel pro Quadrat“

Einer der wichtigsten Punkte in der Unterhaltung mit Ksenia – ein offener Dialog über die Kosten der Arbeiten: „Wir versuchen, eine Marke von 10.000 Rubel pro Quadratmeter zu halten. Das heißt, für 77 qm zahlen wir nur für Arbeiter 770.000 Rubel.“

Was ist eingeschlossen in diese 10.000 Rubel pro Quadrat:

• Demontage der alten Ausstattung;

• Vorbereitung aller Oberflächen (Wände, Boden, Decke);

• Verlegung neuer Beläge;

• Malerarbeiten;

• Kachelarbeiten;

• Installation von Sanitärgeräten;

• Elektroinstallationsarbeiten.

Was NICHT in die Kosten der Arbeiten eingeschlossen ist:

• Decken (hängende oder hängende);

• Ersetzung von Fenstern;

• Ersetzung von Heizkörpern;

• Spezialisierte Arbeiten (Installation von Klimaanlagen, intelligente Haushaltsysteme);

• Materialkosten.

Die Zahl „10.000 Rubel pro Quadrat“ ist durchschnittlich für Moskau im Jahr 2025 und kann je nach Komplexität der Arbeiten, Zustand der Wohnung und Anforderungen an Qualität variieren. In Regionen liegt diese Summe normalerweise niedriger und beträgt 6.000-8.000 Rubel pro Quadratmeter.

Zeitraum der Renovierung: Wenn Pläne auf die Realität treffen

Noch eine Offenbarung von Ksenia betrifft die Zeiträume der Renovierung: „Wir sind jetzt Mitte Januar. Ich möchte sehr gerne bis 1. April fertig sein. Das bedeutet also nur 2,5 Monate. Aber ehrlich gesagt, es könnten noch einige Überraschungen auftreten.“

Normale Zeiträume für die Phasen der Renovierung einer 80-qm-Wohnung:

• Demontage und Vorbereitungsarbeiten: 2-3 Wochen;

• Roharbeiten (Boden, Mörtel, Elektrik): 3-4 Wochen;

• Endarbeiten (Innenausstattung, Verlegung von Belägen): 4-6 Wochen;

• Endarbeiten (Installation von Sanitärgeräten, Türen, Beleuchtung): 2-3 Wochen.

Faktoren, die oft die Zeiträume verlängern:

• Versteckte Defekte, die bei der Demontage entdeckt wurden;

• Verzögerungen bei Materiallieferungen (besonders relevant für importierte Waren);

• Abstimmungen von Umplanungen und anderen Änderungen;

• Seasonale Faktoren (z.B. Neujahrsfeiertage);

• Änderungen im Projekt während des Renovierungsprozesses.

Wie Ksenia eingestehen kann: „Die letzte 80-qm-Wohnung dauerte etwa 3,5 Monate, weil dort einige Schwierigkeiten auftauchten.“

Verborgene Ausgabenposten, die nicht in Standard-Baugenehmigungen auftauchen

Die Standard-Renovierungs-Baugenehmigung schließt Materialien und Arbeiten ein. In der Realität gibt es jedoch viele zusätzliche Ausgaben, über die selten von Subunternehmern gesprochen wird.

• Logistische Kosten: 50-100.000 Rubel

• Unvorhergesehene Probleme: 100-200.000 Rubel

• Temporäres Wohnen: Abhängig von der Dauer der Renovierung

• Aktualisierung der technischen Systeme: 150-300.000 Rubel

• Abstimmungen und Dokumentation: 30-100.000 Rubel

• „Kleinigkeiten“, die insgesamt große Kosten verursachen: 50-100.000 Rubel

Geheimnisse der Budgetverteilung von Ksenia Schachmatowa

Die Erfahrung von Ksenia zeigt, dass eine korrekte Verteilung des Budgets der Schlüssel zu einem erfolgreichen Renovierungsprojekt ohne finanzielle Stress ist.

• 60% des Budgets – für Roharbeiten und technische Systeme: „Wichtig ist eine qualitativ gute Basis. Wenn Sie auf der Stichfläche bei der Stützfläche, Mörtel und Elektrik sparen, müssen Sie alles neu machen.“
• 30% – für Endausstattung: „Das ist alles, was man mit den Augen sieht: Wandpapier, Kacheln, Bodenbeläge, Türen. Hier kann man einen Kompromiss zwischen Preis und Qualität finden.“
• 10% – Reserven für unvorhergesehene Ausgaben: „Diese Gelder sollten immer im Vorrat sein. In Renovierungen treten immer unvorhergesehene Situationen auf.“

Prioritäten in Ausgaben: Wo sparen, wo nicht?

Ksenia teilt ihre Philosophie für eine verantwortungsvolle Sparweise ohne Qualitätsverlust:

• Qualität der Arbeiten – billige Arbeitskräfte werden teure Nacharbeiten verursachen;
• Technische Systeme – sie müssen sicher und zuverlässig sein;
• Basis für die Ausstattung – eine schlechte Vorbereitung der Oberflächen verschlechtert sogar hochwertige Materialien.

Wo KÖNNEN Sie sparen:

• Verbrauchsartikel – es gibt qualitativ gute Alternativen zu Premium-Brands;
• Möbel und Zubehör – diese können später gekauft oder später auf teurere ersetzt werden;
• Dekorativ Elemente – sie schaffen Atmosphäre, aber beeinflussen nicht die Funktionalität.

Zusätzliche Tipps zur Optimierung des Budgets:

• Kaufen Sie Materialien vorab
  „Viele Materialien können mit Rabatt während Aktionen gekauft werden. Wenn Sie zum Beispiel wissen, dass Sie eine bestimmte Kachel verwenden werden, können Sie sie einige Monate vor der Verlegung kaufen.“
• Nutzen Sie Online-Marktplätze
  „Yandex-Market erlaubt es, in Raten zu zahlen, also einen Split-Modus auszuwählen. Das hilft, die Belastung des Budgets zu verteilen.“
• Priorisieren Sie die Renovierung der Zimmer„Es ist nicht notwendig, gleichzeitig die gesamte Wohnung zu renovieren. Man kann mit den wichtigsten Räumen beginnen: Badezimmer, Küche, Schlafzimmer, und das Restliche später nachholen.“
• Vergleichen Sie Angebote verschiedener Subunternehmer
  „Holen Sie unbedingt mehrere Baugenehmigungen von verschiedenen Unternehmen oder Baugruppen. Die Differenz kann erheblich sein.“

Kontrolle der Ausgaben: Wie vermeidet man das Verlieren von Geld

Eine der häufigsten Probleme ist die ständige Erhöhung des Budgets während des Renovierungsprozesses. Ksenia teilt ihre Methoden der Kontrolle:

• Detaillierte Baugenehmigung mit Aufteilung nach Phasen
  „Fordern Sie von dem Subunternehmer nicht die Gesamtsumme, sondern eine detaillierte Berechnung nach jedem Typ von Arbeiten und Materialien.“
• Phasenweises Bezahlen der Arbeiten
  „Bezahlen Sie nie die gesamte Summe im Voraus. Bezahlen Sie Arbeiten nach der tatsächlichen Abschluss jedes Phasen.“
• Dokumentation aller Änderungen in schriftlicher Form
  „Jede Änderung im Projekt sollte dokumentiert werden, einschließlich der Kostenänderung.“
• Persönliche Teilnahme an der Beschaffung der Schlüsselmaterialien
  „Das erlaubt nicht nur die Kontrolle der Ausgaben, sondern garantiert auch, dass genau die Materialien gekauft wurden, die Sie ausgewählt haben.“

Zusammenfassung: Das reale Budget für die Renovierung einer 3-Zimmer-Wohnung im Jahr 2025

Zusammenfassend unserer finanziellen Analyse formulieren wir die Hauptergebnisse:

• Die reale Kosten für eine vollständige Renovierung einer 80-qm-Wohnung in Moskau:
  
  

• Arbeiten: ~770.000 Rubel (10.000 Rubel/m²);

• Materialien: ~1.500.000 - 1.800.000 Rubel;

• Zusätzliche Ausgaben: ~400.000 - 600.000 Rubel;

• Gesamt: ~2.700.000 - 3.200.000 Rubel.

• Standardzeiträume für diese Renovierung:
  
  

• Von 2,5 bis 4 Monaten bei fehlenden schwerwiegenden Problemen.

• Budgetverteilung:
  
  

• 60% für Roharbeiten und technische Systeme;

• 30% für Endausstattung;

• 10% Reserven für unvorhergesehene Ausgaben.

Wie Ksenia betont: „Ich möchte, dass Menschen wissen und möglicherweise anwenden können, dass ein budgetiertes Renovierung möglich ist. Und dass jemand, der sich vor Renovierungen scheut, es sich ansieht und versteht, dass alles nicht so schrecklich ist. Und mit einer gewissen Schritt-für-Schritt-Anleitung auch selbst zu wiederholen.“

Renovierung ist immer eine Herausforderung für Nerven und Geldbeutel. Doch mit korrekter Planung, realistischen Erwartungen und Verständnis der echten Ausgabenstruktur können Sie diesen Weg mit minimalen Verlusten und maximalem Ergebnis durchlaufen. Und denken Sie an die wichtigste Regel eines erfolgreichen Renovierungsprojekts: legen Sie mehr Zeit und Geld in das Budget, als Ihnen ursprünglich erscheint. Besser ist es, angenehm überrascht zu sein durch die verbleibenden Mittel, als mit einer katastrophalen Geldmangel auf dem Endstadium zu konfrontiert zu werden.