リフォーム前の古い建物：新しい仕上げが高額な問題を隠してしまう前にチェックすべきこと

天井が高く、寄木細工の床があり、広いキッチンを備えた古いアパートは、優れた購入先に思えるかもしれません。特に、壁紙の剥がしや床の交換、バスルームのカスタマイズなど、どうせリノベーションを行う予定ならなおさらです。しかし時には、タイルやキッチンキャビネットを選ぶ前から大きな費用が明らかになることもあります。例えば、配線を完全に交換する必要があったり、床の平準化に多大な労力が必要だったり、天井のシミの下に古い漏水問題が隠れていたりすることもあります。

そのため、リノベーションを予定しているアパートを見学する際には、将来のインテリアに関するアイデアだけでなく、他の要素も考慮する方が良いでしょう。購入する前に確認すべき8つのポイントがあります。

天井、部屋の隅、窓の近くの壁、そしてシンクの下の部分を注意深く調べてください。黄色いシミ、膨らんだ塗装、色が濃くなった部分、そしてカビ臭い匂いは、さらに調べるべき理由です。

すべてのシミが現在進行中の漏水を示すわけではありません。隣人がかつて水害に見舞われ、問題は解決したものの天井が再塗装されていない可能性もあります。ただし、確認のために言葉だけに頼るべきではありません。

尋ねるべきこと：漏水がいつ始まったのか、具体的に何が修理されたのか、そして行われた作業を示す書類はあるかどうかです。

上階のアパートには特に注意が必要です。問題が屋根や共用の建物内配管に関連している場合、単に天井を再塗装するだけでは解決しません。

古いパーケットの床はきしむことがあり、床には目立つ傾きがある場合もあり、壁も垂直ではないことがあります。これらの要因は、今後の仕上げ作業に影響を与えます。例えば、新しい床材を敷く前に基礎の修理が必要になることがあります。壁が不均一だと、組み込み式のキッチンやキャビネットの設置も困難になります。

最初の点検時には、目立つ高さの差や足元の空洞、ずれたドア枠がないか確認してください。見積もりを作成する前に、専門家に基礎の状態を診てもらい、作業量を見積もってもらうとよいでしょう。

不均一な漆喰の状態と家の構造上の問題とを区別することが重要です。後者は単純な水平調整だけでは解決できません。

表面の小さなひび割れと耐力壁の損傷は全く異なる状況です。写真やひび割れの幅だけではその違いを判断することはほとんど不可能です。

壁や天井に目立つひび割れ、床の変形、または特定の構造部品のずれがないか注意が必要です。特にエントランスエリアにも同様の損傷がある場合はそうです。木製や複合素材の床がある住宅では、事前にその状態を確認することが重要です。これは床材の選択、バスルームの設計、許容される荷重に影響を与える可能性があります。

確認すべき点：この家は点検を受けており、天井には大規模な修理が行われていますか？疑わしい損傷がある場合は、購入する前に専門家の意見を聞くことをお勧めします。

アパートには新しいスイッチやコンセントが設置されている場合もありますが、古い配線がそのまま残っていることもあります。オーブン、洗濯機、食器洗い機などの家電がある現代の住宅では、電気システムがどれだけの負荷に対応できるように設計されているかを知ることが重要です。

電気盤の位置やそこにあるブレーカーの数、そして配線が最後に更新された時期を確認してください。プラスチックが焼けたような臭い、過熱の兆候、クリック音を伴うコンセントは、深刻な問題があることを示すサインです。

自分でパネルを開けて配線を点検する必要はありません。電気技師がその状態を診断し、交換が必要かどうかを判断し、計画している家電を接続できるかどうかを評価してくれます。

これが予算に影響を与える理由：配管を完全に交換する場合、壁の補修や仕上げの再作業が必要になる可能性があります。

キッチンやバスルームでは、水回り設備だけでなく、それらに接続されている配管にも注意が必要です。

錆、接合部の湿気の跡、古い配管、そして箱で完全に覆われているもの——これらはすべてその状態をチェックすべき理由です。

給水管や排水管がいつ交換されたかを確認することは特に重要です。これらは共用施設に属しているため、その修理や交換については管理組合と話し合う必要があります。

どの配管が既に交換されたか、いつ交換されたか、そして共用設備の修理計画があるかどうかを尋ねてみてください。もし近い将来に配管の交換が予定されている場合は、新しいタイルを敷く前にそのことを知っておく方が良いでしょう。

点検する際は、バスルームのドアを開けてキッチンに入り、空気の状態に注意してください。持続するカビ臭やカビの兆候、常に湿っている表面がある場合は、その原因を調査する必要があります。

古いアパートでは、以前の改修の影響で換気ダクトが汚染されたり損傷したりすることがあります。しかし、目に見える空気の流れがないからといって必ずしも故障とは限らず、自然換気も空気の流入に依存しています。

疑問がある場合は、管理会社に換気状態の点検を依頼してください。

換気口を覆ったり、自分でダクトを改造したり、システムを評価せずに強力な排気ファンで問題を補おうとするのは推奨されません。ガス機器がある住宅では、より一層の注意が必要です。

プラスチック製の窓であっても、必ずしも良好な状態であるとは限りません。窓枠がスムーズに開くか、漏気がないか、シール部分に損傷がないか、そして枠に湿気の跡がないかを確認してください。

曇った窓も注意が必要ですが、必ずしも窓の品質が悪いというわけではありません。その原因は部屋の湿度が高いことや空気の流れが不十分であることかもしれません。古い建物の場合、窓枠の状態を確認することが重要です。費用は新しい窓枠を購入するだけでなく、窓台や周囲の壁面の修理にもかかることがあります。

住宅が保護指定を受けている場合、窓の外観を変更することが制限されることがあります。

広々としたキッチンとリビングルーム、拡張されたバスルーム、または珍しい位置にあるドアは便利に思えるかもしれません。しかし、間取りが変更された場合、その工事が承認され、適切に記録されているかを確認することが重要です。

技術的な計画書やアパートのパスポートを請求し、実際の部屋の間取りと比較してみてください。壁の位置が変更されたり部屋の境界が変わったりした場合は、間取り変更の承認および完了を証明する書類や、EGRN登録簿に記載されている最新情報を確認してください。

特に、キッチン、バスルーム、または仕切りの位置を自分で変更するつもりの場合、これは非常に重要です。

すべての変更が承認されるわけではありません。場合によっては、新しい所有者が以前の違反を是正する必要があることもあります。

そのアパートが気に入っても何か疑問がある場合は、リノベーションの専門家ともう一度内見に行くと良いでしょう。また、構造部に損傷の兆候がある場合は、資格のある検査員に依頼しましょう。

今後かかる費用を事前に3つのカテゴリーに分けてもらうよう依頼してください：

• 必要な修理：見つかった欠陥を修正し、電気系統や公共設備が安全であることを確認する。

• 仕上げの準備：基礎の修理や平準化、必要に応じて窓の交換を行います。

• お客様の好み：キッチン、タイル、照明、家具、装飾要素などです。

これにより、予算のうち実際に美しいインテリアに充てられる金額がより明確になります。

古いアパートだからといって、必ずしも高額で複雑なリフォームが必要というわけではありません。しかし、主要な構造や設備の状態を早めに評価しておけば、購入後に不快な驚きに遭遇するリスクを低減できます。